Promesas de Compraventa del DFL 2 en Peligro: Terremoto por Controversial Interpretación del SII

El 22 de septiembre pasado, el Servicio de Impuestos Internos da a conocer su primera interpretación de la Ley 20.455, a través de su circular Nº 57 del 2010, donde interpreta las normas del DFL 2 contemplado en el la Ley en comento. Dicha interpretación, ha levantado una controversia que mantiene al sector inmobiliario y al SII, en debate sobre la legalidad de dicha interpretación, afectando a los contribuyentes que han efectuado promesas de compraventas y al sector inmobiliario.

Recordemos, que la Ley 20455 en referencia a los DFL 2, restringe a partir del 1º de noviembre, a 2 viviendas económicas por persona los beneficios del DFL 2, no obstante, la ley no es retroactiva, por lo tanto se respetan los beneficios y los derechos adquiridos con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha ley contemplada para los DFL 2.

Así el Art. 5 transitorio de la ley 20455, señala: “No obstante, las disposiciones de la presente ley no se aplicarán a las adquisiciones de ''viviendas económicas'' que se efectúen en virtud de un acto o contrato cuya celebración se hubiere válidamente prometido con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, en un contrato celebrado por escritura pública o por instrumento privado protocolizado”.

Este Art. me permitía adquirir los derechos y beneficios de los DFL 2 por medio de una promesa de compraventa realizada antes del 1º de noviembre del 2010 para gozar del régimen antiguo, siempre y cuando dicha promesa de compraventa la haya celebrado por escritura pública o por instrumento protocolizado. Ahora bien, el SII ha señalado, a través de su Circular 57, que dicho beneficio seria posible si aquellas promesas de compraventa que se celebren a contrad el 31 de julio de 2010, se hayan cumplido e inscrito dicha vivienda en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1º de Noviembre.

Aquí es donde se produce la controversia, ya que Ley misma no exige tales requisitos, de “promesas de compraventas cumplidas” y de “inscripción en el conservador de Bienes Raíces”.

Este es un tema que esta en pleno desarrollo, donde el sector inmobiliario ha pedido la reconsideración de interpretación al Servicio de su Circular Nº 57, y donde el Ministerio de Hacienda esta analizando la controversia suscitada por dicha Circular, lo que es probable que en las próximas semanas se produzcan noticias sobre esta controversia.

Cabe señalar, que la única autoridad para interpretar las normas tributarias, es el Director del Servicio de Impuestos Internos y debo precisar que esta facultad de interpretación esta radicada a la interpretación de la “Ley Misma” y no en la “Interpretación del Derecho”, que solo esta reservada para tribunales de justicia.

De este modo la Circular 57, esta interpretando el derecho al exigir mayores requisitos para suplir los vacíos que contempla el SII en la Ley misma, donde una a circular de rango inferior a una Ley exige mayores requisitos que la propia Ley para gozar de dichos beneficios contemplados, lo que ya es ilegal. Ahora bien mi opinión no es relevante ni importante en este tema, y ya estamos acostumbrados a encontrarnos con interpretaciones de este carácter en nuestras normas tributarias, donde no se respeta el verdadero sentido y alcance de la Ley, así que esperare al desarrollo de esta controversia en las próximas semanas para tener una interpretación mas clara de la norma.

Por Juan Carlos Moscoso G.

Para una mayor comprensión del tema sugiero leer:

1.- “Últimos DFL 2 con Franquicias Tributarias”

DFL 2 Promesas de Compraventa Impuestos Fiscal Chile Tributación

Ultimos DFL 2 con Franquicias Tributarias: a Comprar Casas!!!!!

Ya he tenido muchos clientes consultándome por su situación tributaria en relación a sus viviendas DFL 2, después de promulgada la Ley Nº 20.455 del 31 de julio de 2010 que “Modifica diversos cuerpos legales para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país", ya que han escuchado por ahí que esta Ley modificara el Decreto con Fuerza de Ley Nº 2 (DFL 2), del 31 de julio de 1959. Y efectivamente es cierto, hay modificaciones de carácter trascendental para el DFL 2 que persiguen a mi juicio reestablecer el sentido y alcance de esta Ley.

La ley sobre Plan Habitacional de Viviendas Económicas, conocida popularmente como DFL 2, fue dictada en el contexto del plan habitacional que tuvo sus inicios en el gobierno del Presidente Jorge Alessandri Rodríguez, y cuyo espíritu y origen fue dar solución al gran déficit habitacional en las clases medias de dicha época, pues permitió promover la construcción masiva de viviendas, mediante la aplicación de franquicias tributarias tanto para los constructores como para los compradores. Con el paso de los años, el DFL 2 ha sido mudo testigo de como se ha abusado con sus beneficios tributarios por personas que no representan la clase media.

Cabe destacar, que el Servicio de Impuestos Internos detectó a través de su sistema de declaraciones que en nuestro país existen 27 personas con más de 50 propiedades DFL 2 cada una y que en total suman cerca de 4 mil viviendas.

Antes de la promulgación de la Ley Nº 20.455, tanto personas naturales y personas jurídicas podían adquirir viviendas DFL 2, y no existía una restricción del limite de viviendas por propietarios, así se dio el caso de personas que poseían mas 500 viviendas DFL 2, recordemos que el principal beneficio tributario de DFL 2, es que las rentas que generaran estas viviendas no constituirían renta, de tal modo que dichos ingresos no pagarían impuestos, efectivamente muchas personas podrían generar impresionantes negocios con los arriendos de estas viviendas y jamás pagar impuestos. Pero con la promulgación de esta nueva Ley, se restringe a un máximo de dos viviendas por persona y excluye a las personas jurídicas de los beneficios tributarios DFL 2. Pero las corporaciones y fundaciones de carácter benéfico gozarán de la facultad establecida en el artículo 16 del DFL 2, es decir, las viviendas económicas y los derechos reales constituidos en ellas, que se transmitan en sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación a estas entidades quedan excluidos de la aplicación de Impuesto de Herencias, Asignaciones y Donaciones.

En el caso de adquirir una vivienda por ocasión de una herencia, no aplicara el límite de dos viviendas por propietario para gozar del beneficio tributario DFL 2, ya que estos beneficios adquiridos con anterioridad del DFL 2 trascienden a la muerte del propietario original, es decir si un individuo posee 2 viviendas DFL 2 y recibe una vivienda por herencia, podrá entonces contar tres viviendas DFL 2 y gozar de sus beneficios tributarios.

Además en esta nueva Ley que modifica ciertos artículos del DFL 2, establece tanto obligaciones a los Notarios como a los Conservadores, quienes deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias de dominio de viviendas económicas. Sin embargo debo señalar, que siempre la obligación de dicha información recaerá sobre los propietarios de las viviendas.

Esta Ley que fue publicada el 31 de julio del presente año, en el Diario Oficial y comienza a regir a contar de tres meses desde su publicación, es decir desde el 1º de noviembre, y esta Ley no afectara los beneficios y derechos tributarios adquiridos con anterioridad cuando entre a regir dicha disposición, ya que esta ley no es retroactiva. De este modo queda hasta octubre para adquirir viviendas DFL 2 y poder seguir gozando de por vida de dichos beneficios tributarios, solo afectara aquellas personas que compren viviendas a contar del 1º de noviembre de este año. Cabe señalar, que esta ley no regirá para las promesas de compraventas que se hayan celebrado por escritura publica o por instrumento privado protocolizado, antes de la entrada en vigencia de esta Ley, siempre y cuando que al momento de su suscripción de la promesa se haya concedido el permiso de edificación respectivo y que se haya reducido a escritura pública firmada por el Tesorero Comunal y el interesado. Tampoco se verán afectados por esta ley las personas que hayan tomado un contrato con opción de compra (Leasing), antes que entre a regir dicha disposición legal, siempre y cuando dicho contrato se haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.

(Nota, fecha 25-09-2010 : Cuidado con las promesas de compraventa, ya que se ha suscitado una controversia con la interpretación que dio el SII a través de su circular 57 del 22 de septiembre, donde señala que para gozar de dicho beneficio debe estar inscrita la vivienda en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1º de noviembre. Controversia que se produce por que la Ley 20455, no exige tal requisito. Tema que abordare en una próxima publicación cuando la el tema se desarrolle, por que se encuentra en análisis en el Ministerio de Hacienda).

Ahora bien, existirá una nueva brecha para los tributaristas para el análisis de las rentas DFL 2 de los contribuyentes, rentas DFL 2 antes de regir la Ley 20.455 y las rentas DFL 2 bajo dicha disposición legal, de este modo los contribuyentes que posean viviendas DFL 2 con anterioridad al 1º de noviembre del 2010, pueden permanecer tranquilos.

Juan Carlos Moscoso G.

Para una mayor profundidad en los DFL 2, sugiero leer los siguientes articulos publicados en este blog meses anteriores.

1.- "Ahorre Impuestos con DFL 2"
2.- "Beneficios Tributarios DFL 2"

DFL 2 Impuestos Chile Renta Franquicia Tributaria Fiscal

Nueva Franquicia Tributaria para las Constructoras: Paneles Solares

No será extraño ver en un corto tiempo mas, que se masificaran los paneles solares térmicos sobre las casas en Chile, y la masificación de estos paneles térmicos será a raíz de la aplicación de la Ley Nº 20.365 del 11 de agosto de 2009, que establece la franquicia tributaria para instalar sistemas solares térmicos en viviendas nuevas de hasta 4.500 UF (183.000 dólares aprox.).

Esta franquicia permite a las empresas constructoras acceder a un crédito tributario para financiar sistemas solares térmicos nuevos, que se utilicen para abastecer de agua caliente sanitaria a las viviendas, sean estas casas o departamentos.

Con ello, las empresas constructoras tendrán derecho a deducir de sus impuestos un crédito equivalente a un porcentaje del costo del sistema solar térmico, de acuerdo al valor de cada vivienda. El monto de dicho subsidio alcanzará al 100% de la inversión para viviendas de hasta 2.000 UF, lo que irá disminuyendo hasta llegar al 20% en el caso de viviendas de hasta 4.500 UF.

Tendrá derecho al crédito aquel sistema solar térmico que aporte al menos un 30% del promedio anual de demanda de agua caliente sanitaria para cada vivienda y, al mismo tiempo, cumpla con los requisitos técnicos que determina el reglamento, lo que será fiscalizado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles.

El derecho al crédito por cada vivienda en cuya construcción se hubiese incorporado el respectivo sistema solar térmico, se devengará en el mes en que se obtenga la recepción municipal final de éstas.

La suma de todos los créditos devengados en el mes se imputará a los pagos provisionales obligatorios del impuesto a la renta correspondiente a dicho mes. El remanente que resultare podrá imputarse a cualquier otro impuesto de retención o recargo que deba pagarse en la misma fecha, y el saldo que aún quedare podrá imputarse a los mismos impuestos en los meses siguientes, e incluso, en calidad de pago provisional voluntario, a la declaración anual de impuestos a la renta cuando al final del ejercicio resultare un remanente.

De acuerdo a la iniciativa, el Ministerio de Vivienda podrá establecer en el Programa Fondo Solidario de Vivienda mecanismos destinados a la utilización del beneficio tributario. En forma paralela, se establecerá un mecanismo destinado al financiamiento de sistemas solares térmicos y su instalación en viviendas sociales usadas.

Lo que se busca con esta Ley es la generación de incentivos, en este caso impositivo, para que se construyan viviendas más eficientes del punto de vista energético, lo que conllevara también a la generación de una línea de producción nacional y nuevos puestos de trabajos.

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Ahorre Impuestos con DFL 2 : Viviendas Económicas

La venta de casas y departamentos nuevos ha experimentado un importante crecimiento en el último tiempo, al menos en el Gran Santiago.

Obviamente que la caída en las tasas de interés sumado a la amplia oferta inmobiliaria existente han hecho que éste sea un momento privilegiado para conseguir buenas ofertas a un menor costo de financiamiento.

Pero las buenas ofertas no son el único atractivo para comprar ahora una vivienda, ya que adquirirla también trae consigo interesantes beneficios tributarios, es decir, a través de esta compra usted puede al final del día ahorrarse el pago de impuestos. "El público está empezando a entender esto, lo cual también contribuye a explicar este mayor interés por invertir en viviendas", como lo indica Fernando Echeverría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. Veamos los principales beneficios que podemos obtener al comprar una vivienda.

Si usted compra una propiedad de este tipo tenga en cuenta que tiene asociadas una serie de beneficios tributarios que operan en forma automática.

En primer lugar, las propiedades DFL-2 (también denominadas "viviendas económicas"), son aquellas cuya superficie construida no supera los 140 m2 (recuerde que para que operen los beneficios la propiedad debe ser registrada como DFL-2).

Entre las principales ventajas, tenemos:

Exención en el impuesto territorial: Las propiedades DFL-2 tendrán una exención del 50% en el pago de Contribuciones de Bienes Raíces (impuesto territorial) por un determinado período.

De esta forma, las construcciones de hasta 70 m2 gozarán de esta franquicia por un plazo de 20 años. Entre 71 y 100 m2, quedan exentas por un plazo de 15 años. Sobre 100 m2 y hasta 140 m2 la franquicia del 50% será por 10 años.

De ello se desprende que en la medida que la propiedad tenga más años de uso puede estar más próxima al término de esta franquicia. Por ello, si compra un DFL-2 que no sea nuevo, averigüe el tiempo que resta para el término de esta franquicia.

Tenga cuidado al poser su vivienda DFL 2, por que podría perder el beneficio tributario, por ejemplo, por el hecho de superar la superficie máxima de edificación (de 140 m2) o bien por dar a la propiedad un destino distinto al habitacional. Las ampliaciones son permitidas, pero siempre que no se exceda de 140 m2 y se cuente con la respectiva recepción municipal. Y ojo, porque al perder la condición de DFL-2 se perderán todos los beneficios tributarios.

También hay beneficios tributarios relacionados con la herencia, donaciones y pago de derechos vigentes que pueden cobrar los notarios y conservadores de bienes raíces.

Arriendo libre de impuestos

Se trata de uno de los beneficios más interesantes del DFL-2, ya que las rentas que se obtengan por la explotación de un DFL-2 están libres de impuestos, ya sea para empresas o personas. Eso significa que todo lo que se reciba producto de un arriendo no es renta. Esta franquicia no se extingue en el tiempo, a menos que la propiedad pierda la condición de DFL-2 o se le dé un uso distinto al habitacional.

Ahora, si vende la vivienda, en el caso de las personas naturales el mayor valor que obtenga - es decir, la ganancia- estará libre de impuesto, siempre y cuando haya transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta. De lo contrario, el SII puede presumir habitualidad y exigir el pago del impuesto respectivo. También puede quedar afecto a impuestos por la ganancia si se dedica a la compra y venta habitual de viviendas.

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Beneficios Tributarios DFL 2

Muchas personas que quieren adquirir una vivienda desconocen los tributos que gravan tanto la operación de compra como la tenencia de un bien raíz. Pero no se asuste, pues también existen beneficios.

El Decreto con Fuerza de Ley número 2 (DFL-2) data de 1959. Fue creado con la intención de fomentar la construcción de viviendas económicas, con una superficie de hasta 140 metros cuadrados, a cambio de una serie de beneficios tributarios.

De esta manera, las propiedades que se acogen al DFL-2 pagan sólo la mitad del Impuesto Territorial, conocido como contribuciones. El plazo de vigencia de este beneficio depende de la superficie construida, pero va desde diez años (para las viviendas de 100 a 140 metros cuadrados) a veinte años (para las construcciones de hasta 70 M2), bueno, la de 15 años son aquellas para construcciones de 71 Ms hasta 100 M2.

Esta condición se podría llegar a perder si el propietario decide ampliar su vivienda, superando la superficie máxima de edificación o bien por dar a la propiedad un destino distinto al habitacional.

Las ampliaciones son permitidas, pero siempre que no se exceda de 140 M2 y se cuente con la respectiva recepción municipal. Y ojo, porque al perder la condición de DFL-2 se perderán todos los beneficios tributarios.

También hay beneficios tributarios relacionados con la herencia, donaciones y pago de derechos vigentes que pueden cobrar los notarios y conservadores de bienes raíces.

En cuanto a las herencias y donaciones, las viviendas DFL 2 que se transfieran por causa de muerte o sean objeto de donación están excluidas de la aplicación de dichos impuestos con la condición de que los causantes o donantes hayan construido las viviendas o las hayan adquirido en primera transferencia o siempre que el causante las haya construido a lo menos seis meses antes de la fecha del fallecimiento.

Además, las viviendas DFL-2 están exentas del pago del 50% del impuesto de timbres asociado a los créditos hipotecarios, con lo que la tasa se rebaja del 1,2 a 0,6% hasta el plazo de dos años siguientes a la recepción municipal de la vivienda.

Y con el objetivo de fomentar la renovación urbana, a través de la remodelación de inmuebles antiguos, en 1991 se amplió la aplicación de este decreto, permitiendo acogerse a sus beneficios a todos aquellos inmuebles ya construidos que al ser alterados o reparados, se transformen en una vivienda de una superficie edificada no superior a los 140 m2 por unidad.

Si decide arrendar su vivienda DFL-2, debe saber que los ingresos que reciba por ese concepto están libres de impuestos. Eso significa que todo lo que se reciba producto de un arriendo no es renta. Esta franquicia no se extingue en el tiempo, a menos que la propiedad pierda la condición de DFL-2 o se le dé un uso distinto al habitacional.

Ahora, si vende la vivienda, en el caso de las personas naturales el mayor valor que obtenga -es decir, la ganancia- estará libre de impuesto, siempre y cuando haya transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta. De lo contrario, el SII puede presumir habitualidad y exigir el pago del impuesto respectivo. También puede quedar afecto a impuestos por la ganancia si se dedica a la compra y venta habitual de viviendas.
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