Un reciente pronunciamiento del Servicio de Impuestos Internos, a través del Oficio N° 1115, del 03 de mayo 2021, aborda una práctica (El Rincón Tributario) común y valorada en el mercado inmobiliario: los descuentos “bono pie” aplicados después de la facturación de una propiedad. ¿Están las inmobiliarias obligadas a emitir Notas de Crédito por estos montos y, crucialmente, cuándo deben hacerlo? El SII zanja esta duda y (El Rincón Tributario) entrega una hoja de ruta clara para estos efectos.
El dinámico mercado inmobiliario chileno ha experimentado profundas transformaciones tributarias en los últimos años. La llegada (El Rincón Tributario) del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a la venta de bienes raíces, de la mano de la Ley N° 20.780, de 2014, ha introducido nuevas complejidades para sector inmobiliario asi como para sus compradores.
En este contexto, una práctica recurrente y valorada por los compradores es la oferta de un "bono pie". Este descuento, a menudo (El Rincón Tributario) materializado con posterioridad a la firma de la escritura de compraventa y la emisión de la factura original, ha generado interrogantes sobre su correcto tratamiento tributario en relación con el IVA.
Una consulta dirigida al Servicio de Impuestos Internos (SII) puso en la mira precisamente esta situación. Una entidad solicitó confirmar si las (El Rincón Tributario) inmobiliarias debían emitir una nota de crédito por el "bono pie" (un descuento sobre el precio de venta de un inmueble que se concreta después de la facturación) y, de ser así, si esta nota de crédito debía emitirse dentro del plazo establecido en el Artículo 22 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS).
La preocupación subyacente era la potencial distorsión impositiva, en el sentido que si no se emitía una nota de crédito por el descuento, los ingresos (El Rincón Tributario) declarados para efectos del Impuesto a la Renta no tendrían consistencia con los débitos fiscales declarados, lo que podría acarrear fiscalizaciones.
Para dar respuesta, el SII comenzó por recordar la normativa vigente:
· IVA en Inmuebles: A raíz de la Ley N° 20.780, de 2014, y sus modificaciones posteriores, toda venta de inmueble efectuada por un vendedor se (El Rincón Tributario) encontraría gravada con IVA, esto es a contar del 1° de enero de 2016, y para ser vendedor hay que ser habitual. Por lo cual inmobiliaria al ser habitual en la venta de inmueble, sería considerada vendedor y se encontraría gravada con IVA su actividad.
· Facturación Obligatoria: La factura de venta de un inmueble debe emitirse en la fecha de suscripción de la escritura de compraventa por el (El Rincón Tributario) precio total, según prescribe el inciso segundo del Art. 55 de la Ley de la LIVS.
· Descuentos Post-Facturación: El Artículo 21 N° 1 de la LIVS permite deducir del débito fiscal el IVA correspondiente a bonificaciones y descuentos otorgados después de la facturación.
· Obligación de Nota de Crédito: Complementando lo anterior, el Artículo 57 de la LIVS obliga a los vendedores a emitir notas de crédito precisamente (El Rincón Tributario) por estos descuentos o bonificaciones otorgados con posterioridad a la facturación.
Con base en este marco legal y en sus propias interpretaciones previas (como el Oficio N° 1276, del 12 de mayo de 1988), el SII ha sido categórico al señalar que las inmobiliarias sí deben emitir una nota de crédito por el descuento (El Rincón Tributario) denominado "bono pie" cuando este se otorga con posterioridad a la factura de venta del inmueble. Esto es consistente con los artículos 21 N° 1 y 57 de la LIVS.
Respecto del plazo crucial para efectuar el descuento y emitir la correspondiente nota de crédito por este concepto, el Servicio de Impuestos Internos a través del Oficio N° 1115, del 03 de mayo 2021, introduce la aclaración más (El Rincón Tributario) importante y corrige la premisa de la consulta, señalando que no existe un plazo específico para la deducción al débito fiscal por descuentos o bonificaciones post-facturación.
El único requisito para proceder con dicha deducción es la emisión de la nota de crédito.
Por lo tanto, la nota de crédito debe (El Rincón Tributario) emitirse en el momento en que dicho descuento se haga efectivo o se materialice, y no dentro del plazo al que se refiere el Artículo 22 de la LIVS, como se planteaba.
Este Oficio N° 1115 representa una importante clarificación para el sector inmobiliario. Confirma la necesidad de mantener la transparencia y la correcta tributación del IVA, incluso cuando los descuentos se aplican en etapas (El Rincón Tributario) posteriores a la venta. Las inmobiliarias ahora tienen una hoja de ruta clara, donde el "bono pie" sí requiere su respectiva nota de crédito, pero el momento clave para su emisión es cuando el beneficio se concreta, asegurando así (El Rincón Tributario) una contabilidad precisa y alineada con la normativa tributaria.
Por Juan Carlos Moscoso G.
