El tratamiento tributario de la enajenación de bienes raíces,
tanto agrícolas como no agrícolas, se encuentra regulada en el artículo 17, N°
8, letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta, sin perjuicio de lo
establecido en el artículo 18 de la ley comentada, en la cual se establece que el mayor valor que se produce respecto de
la enajenación de bienes raíces, incluido
el reajuste del saldo del precio, podrá ser considerado como una renta afecta al
Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional,
según sea el caso, o en su defecto este mayor valor podrá ser considerado un
ingreso no renta.
Hasta el 31 de diciembre de 2012, la
letra b) del número 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, señala:
“b)
Enajenación de bienes raíces, excepto aquellos que forman parte del activo de
empresas que declaren su renta efectiva
en la Primera Categoría”.
De la norma transcrita, y atención a
lo establecido en los incisos cuarto del N° 8 del artículo 17 y del artículo
18, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, se puede desprender que el mayor valor
obtenido de la enajenación de bienes raíces, tendría el carácter de ingreso no
constitutivo de renta, salvo que:
a) El
bien raíz forme parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en
la Primera Categoría.
b)
La
enajenación es realizada a una persona relacionada.
c) La
operación representa el resultado de negociaciones o actividades realizadas
habitualmente por el contribuyente.
En cualquiera de estas tres
situaciones mencionadas, el mayor valor producto de la enajenación de los bienes
raíces se afectaban con el Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global
Complementario o Adicional, según domicilio o residencia del contribuyente.
A partir
del 1°de enero del año 2013, la letra b) del número 8 del artículo 17 de la Ley
sobre Impuesto a la Renta, modificada por la Ley 20.630, del 27 de septiembre
de 2012 (reforma tributaria), preceptua lo siguiente:
“b) Enajenación de bienes raíces
situados en Chile, efectuada por personas naturales o sociedades de personas
formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos que formen
parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas
de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad
completa. Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de
personas haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la
enajenación, a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada, o bien,
resulte de la división de una sociedad que debía declarar tales rentas
efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la
enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la
sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra,
siempre que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un
régimen de presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o
contabilidad simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una
promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo,
en cuyo caso serán dos los años calendarios en que deberá estar acogido a los
citados regímenes para dichos efectos”.
De lo transcrito, y atención a lo establecido en los
incisos cuarto del N° 8 del artículo 17 y del artículo 18, de la Ley sobre
Impuesto a la Renta, se puede establecer que no constituirá renta el mayor
valor generado por la enajenación de bienes raíces situados en Chile, siempre y
cuando se cumplan las siguientes condiciones copulativamente:
a)
Cuando
quien enajena sea una persona natural o una sociedad constituida exclusivamente
por personas naturales.
b)
Cuando
el bien raíz no forme parte del activo
de empresas que declaren cualquier clase
de renta efectivas de la primera categoría determinada mediante
contabilidad completa y balance general.
c) Que
la sociedad de personas, no se encuentre obligada en el ejercicio
inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas
de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad
completa.
d) Cuando
no se configure el hecho de habitualidad.
e) Cuando
la enajenación del bien raíz no se efectúe a una empresa o sociedad con la cual
el enajenante se encuentre relacionado.
Además de lo anterior, cuando la sociedad de personas
enajenante del bien raíz, haya nacido producto de la división de una sociedad
que debía declarar mediante renta efectiva con contabilidad completa y balance
general, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en el
ejercicio inmediatamente anterior al de la enajenación, se deberá cumplir con
las siguientes condiciones para no afectarse con impuestos:
a. Deberá
estar acogida al régimen de renta
presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración de rentas efectivas
según contrato respecto de los bienes, a lo menos por un ejercicio comercial
antes de la enajenación del bien raíz.
b. Respecto
de promesas de ventas o arriendos con opción de compra sobre un bien raíz, la
sociedad escindida o naciente, deberá estar acogida por al menos dos ejercicios
comerciales al régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante
declaración de rentas efectivas según contrato.
Por Juan Carlos Moscoso G.
