El futuro de la infraestructura educativa en Chile se escribe también en clave tributaria. Una serie de disposiciones (El Rincón Tributario) legales y las interpretaciones del Servicio de Impuestos Internos (SII) están facilitando la tan necesaria transferencia de inmuebles donde funcionan colegios y escuelas a sus respectivos sostenedores, ofreciendo un alivio tributario considerable en las ganancias generadas por estas ventas. Sin embargo, la (El Rincón Tributario) ventana de oportunidad para el máximo beneficio es decreciente, lo que añade urgencia respecto de estas transacciones.
El punto de partida de este régimen especial es la Ley N° 20.845, del 08 de junio de 2015 conocida como “Ley de Inclusión escolar y prohíbe el lucro en establecimientos educacionales que reciben aportes del Estado”, que, entre otros (El Rincón Tributario) aspectos, estableció el mandato legal de que las entidades sostenedoras de establecimientos educacionales que perciben subvención estatal deben ser propietarias de los inmuebles donde operan. Esta medida busca otorgar (El Rincón Tributario) estabilidad y transparencia al sistema, pero generó la necesidad de facilitar estas complejas transacciones de bienes raíces.
Es aquí donde la Ley N° 20.993, del 28 de enero de 2017, específicamente en su Artículo Cuarto Transitorio N° 2, entra (El Rincón Tributario) en juego. Esta norma crea un marco tributario especial para estas enajenaciones, aliviando la carga impositiva sobre el "mayor valor" o ganancia que se obtiene en la venta de estos inmuebles.
La clave de este atractivo beneficio fiscal reside en la flexibilidad que se le otorga al vendedor para determinar el "costo de adquisición" del inmueble a efectos tributarios. Un costo más alto reduce artificialmente la "ganancia" sujeta a (El Rincón Tributario) impuestos. En otras palabras, al elevar el costo se reduce el mayor valor sobre el cual se afectara con impuestos. La ley ofrece dos alternativas principales:
1. Valor de Adquisición Reajustado: Es el precio original al que se compró el inmueble, actualizado por la inflación (IPC) desde la fecha de compra hasta la de venta. Se pueden añadir mejoras realizadas hasta 2017 que (El Rincón Tributario) hayan aumentado el valor del bien y estén declaradas.
2. Valor de Tasación Comercial: Esta es, a menudo, la opción más ventajosa. Permite que el vendedor utilice como costo tributario el valor comercial del inmueble al 1° de enero del año de la venta, valor que deberá reajustarse de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor entre el mes de diciembre del año anterior (El Rincón Tributario) a la venta y el mes anterior a la venta. Este valor debe ser determinado por un perito tasador con experiencia y certificado por entidades como la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras o firmas auditoras especializadas. La razón es simple: el valor de tasación suele reflejar el valor de mercado actual, que en la mayoría de los casos es muy superior al valor histórico de adquisición.
La diferencia positiva entre el valor de adquisición reajustado y el mayor costo que se logra reconocer mediante el valor de tasación, se califica (El Rincón Tributario) como "Ingreso No Constitutivo de Renta (INR)". Esta porción de la ganancia no estará sujeta al Impuesto de Primera Categoría para la empresa vendedora.
Y, quizás lo más importante para los dueños de esas empresas, los retiros o distribuciones de utilidades que se imputen a este INR tampoco pagarán Impuesto (El Rincón Tributario) Global Complementario o Adicional para los socios o accionistas. Este monto debe ser debidamente registrado en el "Registro REX" (Rentas Exentas e Ingresos No Constitutivos de Renta) de la empresa vendedora.
Es vital destacar que el máximo beneficio de considerar el valor de tasación como costo (El Rincón Tributario) es temporal y decreciente. Si bien hasta el 31 de diciembre de 2024 se puede usar el 100% de la tasación como costo tributario (según Oficio N° 2184, de 09 de agosto de 2023), esta proporción disminuye drásticamente a partir del año 2025, como lo podemos ver en la siguiente tabla:
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Fecha de Enajenación |
Diferencia entre la tasación y
el costo reajustado (INR) |
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Desde |
Hasta |
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29 de enero de
2017 |
31 de diciembre de
2024 |
100% |
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1 de enero de 2025 |
31 de diciembre de
2025 |
70% |
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1 de enero de 2026 |
31 de diciembre de
2026 |
40% |
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1 de enero de 2027 |
31 de diciembre de
2027 |
10% |
Esto implica que postergar la venta puede significar una (El Rincón Tributario) menor exención y, por ende, una mayor carga impositiva en el futuro.
A continuación, presento un ejemplo a modo expositivo respecto de la venta de un inmueble educacional en año 2025, acogido a la norma de la Ley N° 20.993:
*Para un
contribuyente con contabilidad completa, este valor sería el valor contable
reajustado al 31 de diciembre del año anterior, más el reajuste por IPC hasta
el mes anterior a la venta. Para simplificar el ejemplo y centrarnos en el
beneficio (El Rincón Tributario) de la tasación, usaremos este valor
directamente como el "costo histórico actualizado"
**Este es el
valor comercial del inmueble determinado por un perito y certificado a inicios
del año de la venta
***Este es un
valor hipotético para el ejemplo, pero en la realidad sería el IPC acumulado
oficial de ese periodo
DESARROLLO:
Para ventas realizadas entre el 1 de enero de 2025 y el 31 de diciembre de 2025, la Ley N° 20.993 establece que el costo tributario (El Rincón Tributario) a considerar para el beneficio de tasación será: Valor de Adquisición Reajustado MÁS el 70% de la diferencia entre el Valor de Tasación Reajustado y el Valor de Adquisición Reajustado.
1.- Reajuste del Valor de Tasación (Paso 1):
El Valor de Tasación se acredita al 1 de enero del año de la venta ($2.500.000 en este caso para el 2025). Sin embargo, para su uso en el (El Rincón Tributario) cálculo del costo tributario, debe reajustarse por IPC entre el mes de diciembre del año anterior a la venta (Dic. 2024) y el mes anterior a la venta (Agosto 2025).
Valor de Tasación Reajustado al 31 de agosto de 2025:
$2.500.000
(Tasación al 01/Ene/2025) x (1 + 0,03) = $2.575.000
Los $2.575.000 es el valor de tasación "final" que utilizaremos como base para el cálculo del beneficio.
2.- Calcular la "Diferencia de Potencial Beneficio" (Base
para el 70% de INR):
Es la diferencia entre el Valor de Tasación Reajustado (del paso 1) y el Valor de Adquisición Reajustado (el costo histórico actualizado hasta la venta).
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$2.575.000 |
Tasación Reajustada |
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($1.200.000) |
Valor de Adquisición Reajustado |
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$1.375.000 |
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Sobre el $1.375.000 se aplicará el porcentaje de beneficio decreciente, en este caso el70%
3.- Aplicar el Porcentaje de Beneficio para 2025 (70%):
Para una venta en 2025, solo el 70% de la "Diferencia de Potencial Beneficio" puede ser (El Rincón Tributario) reconocido como Ingreso No Constitutivo de Renta (INR).
$1.375.000 (Diferencia) * 70% = $962.500
Este monto de $962.500 es la parte de la ganancia que la ley permite tratar como Ingreso No Constitutivo de Renta (INR) y, por lo (El Rincón Tributario) tanto, estará liberada de impuestos.
4.- Determinar el "Costo Tributario Permitido":
Este es el costo máximo que el vendedor puede usar para efectos de calcular el mayor valor (ganancia) sobre el (El Rincón Tributario) cual se deberá tributar. Se compone del Valor de Adquisición Reajustado (el "piso" de costo) más la porción exenta calculada del beneficio de tasación. En nuestro ejemplo sería:
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$1.200.000 |
Valor de Adquisición Reajustado |
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+ $962.500 |
Porción INR del Beneficio de Tasación |
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$2.162.500 |
Costo Tributario Permitido |
5.- Calcular el "Mayor Valor Afecto a Impuestos":
El mayor valor que se genere, se afectara con los impuestos generales (Impuesto de Primera Categoría, Impuesto (El Rincón Tributario) Global Complementario o Adicional). Para nuestro ejemplo el mayor valor afecto a impuesto seria:
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$2.800.000 |
Precio de Venta |
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+ $2.162.500 |
Costo Tributario Permitido |
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$637.500 |
Mayor Valor Afecto a Impuestos |
6.- Verificación del "Ingreso No Constitutivo de Renta (INR)":
La ganancia total calculada sobre valor de adquisición reajustado, corresponde:
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$2.800.000 |
Precio de Venta |
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($1.200.000) |
Valor de Adquisición Reajustado |
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$1.600.000 |
Ganancia (Utilidad) Total |
El Ingreso No Constitutivo de Renta (INR) se obtiene (El Rincón Tributario) restando el Mayor Valor Afecto a Impuestos de la Ganancia Total:
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$1.600.000 |
Ganancia (Utilidad) Total |
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($637.500) |
Mayor Valor Afecto a Impuestos |
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$962.500 |
Porción INR del Beneficio de
Tasación |
Un aspecto fundamental, clarificado por el Oficio N° 2230, de 17 de agosto de 2023 del SII, es que este régimen tributario especial solo aplica si la venta se realiza para dar cumplimiento a la exigencia legal de que la entidad (El Rincón Tributario) sostenedora sea propietaria del inmueble para acceder a las subvenciones estatales. Si el adquirente no percibe subvenciones ni tiene esta obligación legal, la operación no podrá acogerse a estos beneficios y se regirá por las normas tributarias generales de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR). Esta es una condición "sine qua non".
Además del significativo (El Rincón Tributario) ahorro en el impuesto a la renta, estas ventas de inmuebles educacionales gozan de exención del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Otro punto de flexibilidad importante es que este tratamiento fiscal no exige que el precio de la compraventa se pague al contado, ni que el comprador obtenga un crédito de una institución financiera. Las ventas (El Rincón Tributario) a plazo, incluso aquellas donde el propio vendedor financia la operación, pueden acogerse plenamente a este beneficio, lo cual facilita la negociación y el cierre de acuerdos.
En resumen, esta norma busca desincentivar la especulación inmobiliaria con bienes educativos y asegurar que la propiedad de los establecimientos educacionales quede en manos de sus sostenedores.
Por Juan Carlos Moscoso G.
