jueves, 12 de febrero de 2009

Ahorre Impuestos con DFL 2 : Viviendas Económicas

La venta de casas y departamentos nuevos ha experimentado un importante crecimiento en el último tiempo, al menos en el Gran Santiago.

Obviamente que la caída en las tasas de interés sumado a la amplia oferta inmobiliaria existente han hecho que éste sea un momento privilegiado para conseguir buenas ofertas a un menor costo de financiamiento.

Pero las buenas ofertas no son el único atractivo para comprar ahora una vivienda, ya que adquirirla también trae consigo interesantes beneficios tributarios, es decir, a través de esta compra usted puede al final del día ahorrarse el pago de impuestos. "El público está empezando a entender esto, lo cual también contribuye a explicar este mayor interés por invertir en viviendas", como lo indica Fernando Echeverría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. Veamos los principales beneficios que podemos obtener al comprar una vivienda.

Si usted compra una propiedad de este tipo tenga en cuenta que tiene asociadas una serie de beneficios tributarios que operan en forma automática.

En primer lugar, las propiedades DFL-2 (también denominadas "viviendas económicas"), son aquellas cuya superficie construida no supera los 140 m2 (recuerde que para que operen los beneficios la propiedad debe ser registrada como DFL-2).

Entre las principales ventajas, tenemos:

Exención en el impuesto territorial: Las propiedades DFL-2 tendrán una exención del 50% en el pago de Contribuciones de Bienes Raíces (impuesto territorial) por un determinado período.

De esta forma, las construcciones de hasta 70 m2 gozarán de esta franquicia por un plazo de 20 años. Entre 71 y 100 m2, quedan exentas por un plazo de 15 años. Sobre 100 m2 y hasta 140 m2 la franquicia del 50% será por 10 años.

De ello se desprende que en la medida que la propiedad tenga más años de uso puede estar más próxima al término de esta franquicia. Por ello, si compra un DFL-2 que no sea nuevo, averigüe el tiempo que resta para el término de esta franquicia.

Tenga cuidado al poser su vivienda DFL 2, por que podría perder el beneficio tributario, por ejemplo, por el hecho de superar la superficie máxima de edificación (de 140 m2) o bien por dar a la propiedad un destino distinto al habitacional. Las ampliaciones son permitidas, pero siempre que no se exceda de 140 m2 y se cuente con la respectiva recepción municipal. Y ojo, porque al perder la condición de DFL-2 se perderán todos los beneficios tributarios.

También hay beneficios tributarios relacionados con la herencia, donaciones y pago de derechos vigentes que pueden cobrar los notarios y conservadores de bienes raíces.

Arriendo libre de impuestos

Se trata de uno de los beneficios más interesantes del DFL-2, ya que las rentas que se obtengan por la explotación de un DFL-2 están libres de impuestos, ya sea para empresas o personas. Eso significa que todo lo que se reciba producto de un arriendo no es renta. Esta franquicia no se extingue en el tiempo, a menos que la propiedad pierda la condición de DFL-2 o se le dé un uso distinto al habitacional.

Ahora, si vende la vivienda, en el caso de las personas naturales el mayor valor que obtenga - es decir, la ganancia- estará libre de impuesto, siempre y cuando haya transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta. De lo contrario, el SII puede presumir habitualidad y exigir el pago del impuesto respectivo. También puede quedar afecto a impuestos por la ganancia si se dedica a la compra y venta habitual de viviendas.

24 comentarios:

  1. La modificación del DFL2 del 31 de julio 2010, deja a las empresas fuera del beneficio, y con maximo de dos por persona, no es retroactiva., pero para efectos de rentas primera cat, de empresas no queda claro, si las que ya estan y por mas de dos. seguirán exentas esas rentas? para las empresas.

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  2. La ley 20455, no afecta a los derechos adquiridos con anterioridad al 01 de noviembre del 2010, para estas personas (naturales o jurídicas) que adquirieron estos beneficios antes de dicha fecha podrá seguir gozando de dichos beneficios con posterioridad a esta ley. Ahora, bien las personas jurídicas ya no podrán adquirir mas viviendas con los beneficios del DFL 2, pero si ya los poseían seguirán gozando con dichos beneficios.
    Un análisis mas profundo de tales modificaciones, la encontrara en este mismo blog, publicada el día 20 de agosto del 2010, titulado “Últimos DFL 2 con franquicias tributarias”.
    Saludos.

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  3. Me interesa el tema de dfl2 y estoy haciendo una disertación para un curso en mi universidad, solicitaría a usted si pudiese enviarme mas información de la nueva ley 20455 y de la ley anterior (no enviar la ley debido a que la tengo solo necesito como una explicacion a grandes rasgos, debido a que la disertacion dura un max de 5 minutos) a mi mail rodrigo.espinoza@mail.udp.cl

    Por su cooperación muchas gracias

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  4. Para una persona que tiene dos viviendas DFL2, casado en sociedad conyugal (sin separacion de bienes), ¿puede la pareja comprar una vivienda dfl2 y tener los beneficios?, se entiende que esta persona tiene su entrada independiente, declara anualmente sus impuestos (es dueña de un jardin infantil).
    Antonio Muñoz

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  5. Hola Antonio.
    No habría mayores problemas si la mujer casada en sociedad conyugal, adquiriera una vivienda DFL 2 y gozar de sus beneficios, si ella hace valer la norma del patrimonio reservado en el financiamiento de dicha vivienda.

    Saludos,

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  6. Hola, tengo un departamento de 30 mt2 (entiendo dfl2) que actualmente arriendo y a medias con mi esposo compramos una casa (estamos separados de bienes)y yo recibo la devolucion de los dividendos en la declaracion de renta de las dos propiedades. Mi consulta es que sucedera si queremos arrendar la casa, ya que mi esposo tiene una parcela donde quiere construir y si compro otro departamento ahora ¿lo podria arrendar tambien?

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  7. Buenos días:

    Qué pasos debe seguir una persona para acogerse a estos beneficios y que posee un sitio y desea construir una vivienda de no más de 140mt2. ¿Debe obtener un permiso o certificación de que es DFL2?, ¿dónde se pide?, ¿debe ponerse en la inscripción en el Conservador que la vivienda es DFL 2?, agradezco vuestra respuesta.

    Atentamente.
    Claudio Gómez.

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  8. tengo una casa dfl2 pero el banco me tiene con el articulo55 en mi credito hipotecario se podra cambiar y disfrutar de los beneficios desde ya muchas gracias hector bravo

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  9. Estimado Hector o Valentina.
    El poseer viviendas acogidas al DFL 2, no es impedimento para gozar del beneficio del 55 bis.
    Saludos,

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  10. Estimado Juan Carlos, quisiera preguntarte algunas cosas respecto a el DFL2, leí en tu blog que las pesonas jurídicas ya no pueden acogerse a este beneficio por el cambio en la ley. es eso correcto?

    Si es así, también leí que las personas naturales sólo podrán hacerlo en 2 casos como máximo. Si es que la persona natural transfiere y/o vende una de las propiedades, puede acogerse una tercera vez a ello, no teniendo más que una al momento de solicitarlo.

    De antemano muchas gracias

    Javier Covarrubias

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  11. necesito saber si una sociedad de inversiones arrienda casas, debe emitir factura por ello, o factura exenta y/o solo un comprobante ?

    agradeceria su respuesta lo antes posible.

    cynthia rojas

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  12. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

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  13. me podrias dar un ejemplo de ejercicio para entender mejor por favor

    javiera

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  14. Estimado Juan Carlos, primero agradecerte y felicitarte por tu blog, ha sido una excelente herramienta de aprendizaje.

    Ahora mi consulta, tengo un departamento (DFL2) y quiero arrendarlo amoblado:
    tengo que pagar IVA?
    que pasa con el beneficio tributario de exención de impuestos?

    muchas gracias

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  15. Estimado Juan Carlos; yo tengo a mi nombre dos departamentos DFL2 que compre siendo soltero; ahora estoy casado y con separación de bienes; si compro otro dfl2 a nombre de mi señora y mío (ella no tiene propiedades a su nombre), puedo gozar del beneficio DFL2?
    Atento a tu respuesta, gracias.
    Andrés Toselli

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  16. sabe que un caballero tiene dividendo de del benefecio tributario del dfl 2, hace mas de trece años y nunca lo has cobrado, cabe la posibilidad que los cobre retroactivo, segun yo no, pero le pregunto de todas formas. Tambien a través de este benefecio puede rebajar impuesto unico por ser trabajador dependiente segun yo no, lo que yo habia pensado hacer, hacerle un global completario con su sueldo, el beneficio del dfl 2 y llevarlos a la tabla. Le dije a este caballero que igual se iba a arriesgar a pagar global. Donde puede tener informacion adicional.

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  17. hola, quisiera saber cuanto impuesto pagan las rentas de estas propiedades despues de la promulgacion de la ley, es decir si yo posee tres propiedades y cada una recibo 150.000, cuanto debo pagar?

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  18. Estimado Juan Carlos,
    Primero, felicitaciones por el Blog. Muy útil. Gracias. Segundo, mi consulta: Tengo 2 deptos. DFL2, y estoy casado con Separación de bienes. Lo que quiero es comprar un 3er depto. y que quede a nombre de mi señora, pero el banco no me lo permite (ya que ella no genera ingresos), y me dice que si ella queda como "aval", y yo figuro como el dueño, podemos acogernos al DFL2 (uno de los 2 cupos de ella), diciendo que el departamento va a ser para el uso suyo. Porfavor si te parece posible.

    Saludos.

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  19. Hola. Soy muy ignorante en estos temas y por ello necesito de su orientación. Compré un dpto de 48 m2 el 2006 con mi hermana (ambas figuramos en las escrituras pero yo soy la titular del crédito hipotecario), la pregunta es ¿si puedo acceder al beneficio DFL2? ¿que debo hacer entonces para acceder? Y la otra consulta: ¿Para qué recibo una carta todos los años del banco en relación a los intereses de mi crédito hipotecario? ¿es qué acaso es posible recibir algún dinero por concepto de intereses de crédito? Por favor necesito ayuda en esto por que he llamado al SII, a mi ejecutiva y nadie me ha sabido dar una respuesta.
    Sandra

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    Respuestas
    1. Sandra:
      Lo mas probable es que este acogida al regimen 55 bis, el cual descuenta para efectos de cálculo tributario de sus ingresos el monto pagado correspondiente a intereses por el crédito hipotecario.

      Alejandro Torrens

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  20. Si nadie responde para que tiene este blog????

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  21. Estimado Juan Carlos,
    tengo 64 anos y desde el 2006 poseo un dpto. de 74m2, construido en el ano 1980. Puedo solicitar que pase a DFL2, por motivo de mi edad puedo tener una reduccion del pago de contribuciones?.Gracias por su orientacion y respuesta.

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  22. Estimado. Estoy tratando de comprar dos dptos con dfl2 en paralelo con hipotecario. La duda que al momento de que se produzaca la firma hay un articulo que hablan sobre la primera vivienda y el dfl2. Debo notificar que una es la primera y la otra la segunda, o no importa porque en teoria no tengo vivienda al firmar. Eso pude afectar la evaluacion del hipotecario. Ademas esas serían mis primeras viviendas.
    Saludos.

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