Crédito Especial Empresas Constructoras y la Reforma Tributaria

Para comprender el Crédito Especial de las Empresas Constructoras (CEEC), deberemos recurrir a la arqueología tributaria, la cual nos indica que hasta fines de septiembre de 1987, la venta de inmuebles no se encontraba afecta al IVA, es así que las empresas constructoras, al no ser contribuyentes afectos al IVA, estos no podían recuperar el crédito fiscal soportado en la adquisición de materia prima e insumos para la construcción de los inmuebles, pasando a formar este gravamen como parte del costo.

Es así, a que a través de la Ley N° 18.630, de 1987, se incorporó a la actividad de la construcción al Impuesto al Valor Agregado. De este modo a partir del 1° de octubre de 1987, se afectaron con IVA la venta de bienes corporales inmuebles de propiedad de empresas constructoras, que hayan sido construidos por ellas o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella, ya sea en cumplimiento de un contrato de venta o promesa de venta de bienes corporales inmuebles o de un contrato general de construcción.

Nótese que a partir del 1° de enero de 2016, toda venta de bienes inmuebles efectuada por vendedores se encontrara afecta a Impuesto al Valor Agregado (IVA), independientemente si se es empresa constructora o no.

Por lo tanto, las empresas constructoras al pasar a ser contribuyentes afectos a Impuesto al Valor Agregado, pasaron a generar IVA débito fiscal, y por lo mismo, titulares del derecho a crédito fiscal en sus operaciones. Es así entonces, que al adquirir una vivienda habitacional a una empresa constructora a partir del 1° octubre de 1987, estas se encontraran afectas a Impuesto al Valor Agregado, constituyendo este un mayor gravamen que deberán soportar las personas al adquirir un inmueble habitacional. En este mismo sentido, el legislador, considerando este mayor gravamen que se deberá soportar al adquirir una vivienda habitacional, estableció que por la adquisición de una vivienda habitacional solo se deberá soportar el 35% del IVA (6,65 % de IVA), y esa parte del impuesto que no paga el adquiriente (12,35% del IVA) es recuperado como un crédito fiscal por la empresa constructora.

Este beneficio se establece a través del artículo 21º del Decreto Ley Nº 910, de 1975, cuyo texto fue sustituido por el artículo 5° de la Ley N° 18.630, de 1987, el cual otorga a las empresas constructoras el derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios (PPMO) de la Ley sobre Impuesto a la Renta, el 65% del débito del Impuesto al Valor Agregado generado en:

·         Venta de bienes inmuebles para habitación.

·         Contratos generales de construcción de viviendas destinadas a la habitación, siempre que no sea por administración.

Como ya habíamos comentado, el beneficio estaba orientado a disminuir el precio final de la vivienda habitacional, y en su origen este beneficio no establecía limites, no obstante aquello a través de la Ley N° 20.259, de 2008, se introdujo importantes modificaciones al artículo 21º del Decreto Ley Nº 910, de 1975, norma que vino a limitar el uso del beneficio del crédito especial para las empresas constructoras (CEEC), limitaciones que entraron a regir a partir del 1° de julio de 2009.

En consecuencia, a partir de la fecha aludida, para el otorgamiento del beneficio se requiere la observancia de los siguientes requisitos:

·         Que el inmueble que se construya tenga un destino habitacional, esto es debe servir de morada permanente a quienes lo habiten. No puede ser temporal o esporádico.

·         La venta del inmueble para habitación construido, no puede exceder de 4.500 unidades de fomento (excluido el terreno).

·         El tope de la franquicia es de 225 (doscientos veinticinco) unidades de fomento.

·         Para acceder al beneficio la empresa constructora deberá contar con el respectivo permiso municipal de edificación.

·         El beneficio no será aplicable a los contratos de ampliación, modificación, reparación o mantenimiento, ni aún en los casos que pudieran implicar la variación de la superficie originalmente construida, salvo en los casos de las viviendas sociales definidas en el artículo 3° del DL N° 2.552 de 1979.

Las instrucciones sobre la materia fueron impartidas por el Servicio de Impuestos Internos a través de las Circulares N° 52, de 2008 y 39, de 2009.

A raíz de la Reforma Tributaria, contenida en la Ley N° 20.780, de 2014, se reduce el límite para el uso del crédito especial de las empresas constructoras, pasando de un valor máximo de 4.500 UF del valor de venta del inmueble habitacional (excluido el terreno), a un valor máximo de 2.000 UF con tope de dicho crédito de 225 UF por vivienda, esto es a partir del 1° de enero de 2017, como norma permanente.

En este sentido, el artículo duodécimo transitorio de la Ley N° 20.780, de 2014, dispone una gradualidad respecto al límite del valor de venta del inmueble, para llegar de manera permanente a 2000 UF a partir del 1° de enero de 2017, estableciéndose tal gradualidad como sigue:

a)     A partir del 1 de enero de 2015, el crédito en comento se aplicará a las ventas efectuadas de bienes corporales muebles destinados a la habitación y a los contratos generales de construcción que se suscriban desde esa fecha, cuyo valor no exceda de 4.000 UF.

b)    A partir del 1 de enero de 2016, dicho crédito se aplicará cuando el valor no exceda de 3.000 UF.

c)     Finalmente, a partir del 1 de enero de 2017 el crédito se aplicará cuando el valor no exceda de 2.000 UF.

Así mismo, la reforma tributaria contempla la modificación del artículo 23, número 6 del Decreto Ley N° 825, de 1974, a parir del 1° de enero de 2016, estableciéndose que los adquirientes o contratantes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales inmuebles, tendrán derecho al crédito fiscal por aquella parte del Impuesto al Valor Agregado que la empresa constructora recupere en virtud de lo prescrito en el artículo 21 del Decreto Ley N° 910, de 1975.