Lo malo de esta medida, que a parir de octubre de 1987, (El Rincón Tributario) las personas al adquirir su casa habitación tendrían que pagar un sobre precio que corresponde a la tasa del IVA, encareciéndose el valor de la vivienda. Para solucionar en cierto grado esto, la Ley N° 18.630, modifica el texto del Art. 21 del Decreto Ley N° 910, de 1975, (El Rincón Tributario) estableciéndose un descuento en favor del contribuyente, señalándose que las personas que adquieran una casa habitación o realicen un contrato general de construcción destinado a la habitación, mientas no sea por administración (es decir mande a construir su casa), solamente pagaran el 35% del IVA de operación, es decir tendrán un descuento del 65% del IVA. Claro que actualmente existen limitaciones y montos que veremos más (El Rincón Tributario) adelante.
Cabe señalar que este descuento se produce, sólo cuando se compra directamente a la empresa constructora, (El Rincón Tributario) o se efectúe de manera directa un contrato general construcción con la empresa constructora. Lamentablemente la generalidad de los contribuyentes no le compra a la empresa constructora, sino que el inmueble lo adquiere en la empresa inmobiliaria donde se paga el 100% del IVA de la operación.
En la práctica este beneficio no favorecido a la generalidad de los contribuyentes, sino que este beneficio (El Rincón Tributario) ha sido utilizado por las empresas inmobiliarias cuando le adquieren los inmuebles a la empresas constructoras pagando solo el 35% del IVA (cuando cumplan los requisitos de montos) y además se benefician con 100% del IVA como crédito fiscal a pesar de haber pagado el 35% de IVA (Art. 23, N° 6 de D.L. 825, de 1974), (El Rincón Tributario)posteriormente la empresa inmobiliaria venderá los inmuebles con el 100% del IVA de la operación y adicionalmente sobre el margen de utilidad de la empresa inmobiliaria.
Ahora bien aquella parte descontada de la venta o del contrato general de construcción, lo recupera la empresa constructora como un crédito, (El Rincón Tributario) y este es el denominado “Crédito Especial de las Empresas Constructoras” (C.E.E.C.).
Se recomienda leer la publicación “Crédito Especial Empresas Constructoras y la Reforma Tributaria”, publicada el 16 de septiembre de 2016. A continuación, describiremos las características limitaciones propias de este crédito en la siguiente tabla a modo expositivo:
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Crédito Especial de las
Empresas Constructoras (Art. 21, D.L. N° 910, de
1975) |
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En que consiste el beneficio |
Respecto de las ventas de inmuebles habitacionales y los contratos generales (El Rincón Tributario) de construcción (que no sea por administración) destinados a la habitación que efectúen las empresas constructoras, y cuyo valor de venta o contrato no supere 2.000 UF, se deducirá el 65% del IVA de la operación, pero con tope de 225 UF. Ese IVA no pagado en la factura, (El Rincón Tributario) la empresa constructora lo recuperará como un crédito especial anotándose en el código 126 del Formulario 29. El fundamento de este beneficio, era establecer una disminución en el precio de venta de inmuebles habitacionales (El Rincón Tributario) y de los contratos generales de construcción destinados a la habitación.
Nota: los terrenos jamás se
encontraran afectos a IVA (véase art. 2 de DL 825, de 1974) |
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Limitaciones de montos |
A partir de julio de 2009, existen limitaciones en cuanto al valor de monto de venta de los inmuebles o (El Rincón Tributario) de los contratos generales de construcción, estableciéndose un valor de 4.500 UF. Del mismo modo se estableció un tope respecto del monto del crédito de 225 UF por inmueble. A partir, del 1° de enero de 2017, se encuentran las siguientes limitaciones de montos: · Venta de bienes corporales inmuebles destinados a la habitación, construidas por una empresa constructora, cuyo valor neto de venta no exceda de 2.000 UF (incluido terreno) y con tope de crédito de 225 UF por vivienda. ·
Contratos generales de construcción que no sean
por administración, destinados a la habitación, cuyo valor del contrato no
exceda de 2.000 UF (sin terreno) y con tope de crédito de 225 UF, por
vivienda construida. |
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Contratos excluidos del
beneficio |
La Ley Nº 20.259, de 2008, de forma expresa excluyo del beneficio, los siguientes contratos: ·
Ampliación ·
Modificación ·
Reparación o mantenimiento. · Urbanización de terrenos. Esta limitación no se aplicará
cuando (El Rincón Tributario) los contratos referidos, recaigan
exclusivamente sobre viviendas sociales, con un valor de tasación de hasta UF
400 (artículo 3, DL Nº 2.552 de 1979). |
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Tienen topes los contratos de
ampliación, modificación,
reparación o mantenimiento y urbanización en el caso de viviendas
sociales |
Los topes (2.000 UF y 225 UF) establecidos en el inciso primero del Art. 21° afectan sólo a las operaciones allí establecidas, cuando son efectuadas por empresas constructoras, (El Rincón Tributario) es decir, son aplicables solamente cuando se trate de la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos, o bien, de contratos generales de construcción, (El Rincón Tributario) que no sean por administración, cuyo objeto sea la construcción de viviendas con el mismo fin. Por los cual los referidos topes
no son aplicables cuando se trate de contratos de construcción, (El Rincón Tributario) que no sean por
administración, cuyo objeto sea la ampliación, modificación, reparación o
mantenimiento y la urbanización de terrenos, cuando tales contratos estén
destinados a la viviendas sociales, con un valor de tasación de hasta UF 400
(artículo 3, DL Nº 2.552 de 1979, (El Rincón Tributario) ya que en el inciso cuarto, del Art. 21°,
del D.L. N° 910, donde se otorga el beneficio a este tipo de contratos, la
ley no estableció límite alguno. (Oficio N° 349, de 2010) |
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Que tipos de dependencias se
incluyen en el concepto de inmuebles para la habitación |
Dentro del concepto de inmuebles para la habitación se incluyen otro tipo de dependencias, (El Rincón Tributario) siempre que: ·
Sean necesarias y tengan una relación directa con
el inmueble destinado a la habitación, como son por ejemplo estacionamientos y bodegas; ·
El inmueble destinado a la habitación, debe
constituir la obra principal del contrato; y ·
El total de los inmuebles se encuentre amparada
por un mismo permiso de edificación (El Rincón Tributario). |
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Estacionamientos y Bodegas |
También se gozara del beneficio
respecto de los estacionamientos y bodegas, (El Rincón Tributario) incluidos en la adquisición de inmuebles
habitacionales o contrato general de construcción destinado al a habitación,
cuyo valor de venta o contrato no exceda de 2000 UF. Siempre y cuando estas
dependencias directas (estacionamientos y bodegas), tampoco superen,
individualmente, las 2.000 UF (Oficio N° 283, de 2020 y Oficio N° 999, de
2020). |
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Donde Reconoce el Crédito
Especial |
El crédito se reconoce en el
código 126, del Formulario 29. |
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Que sucede con el remanente de
Crédito Especial |
·
El eventual remanente de Crédito especial, podrá
ser imputado a otros impuestos de retención o recargo que deban pagarse en
esa misma fecha (El Rincón Tributario), Código 128 del F29. ·
Si continúa existiendo remanente de Crédito
especial, se podrá imputar a los referidos impuestos del mes siguiente (reajustado),
Código 130 del F29. ·
El saldo (reajustado) que aún quedaré al mes de
diciembre de cada año, tendrá el carácter de pago provisional (devolución),
Código 83, de F22 (El Rincón Tributario). |
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Modificaciones de Contratos
generales de construcción |
Si las modificaciones efectuadas a contratos generales de construcción con posterioridad a su celebración son menores, dichas modificaciones no afectan la forma de tributar, (El Rincón Tributario) que para todos los efectos será la aplicada al momento de su celebración. Si las modificaciones implican un cambio sustancial del objeto del
contrato, de forma tal que ellas (El Rincón Tributario) signifiquen
la construcción de un inmueble distinto al originalmente pactado construir,
se entiende que hay un nuevo contrato general de construcción, en cuyo caso
deberá regirse por la normativa tributaria vigente al momento de celebrarse
dichas modificaciones. Ello ocurrirá, por ejemplo, si se modifica el contrato
celebrado cambiando la obligación original de construir una vivienda por la
de construir dos o más. Lo mismo sucederá si en el contrato general de
construcción (El Rincón Tributario) se conviene la construcción de una
vivienda y, con posterioridad, se modifica dicha obligación en términos de
construir un edificio y no la vivienda originalmente convenida. (Oficio N° 2804, de 2018) |
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Exención de IVA Art. 12 F DL 825 |
La primera parte del Art. 12 letra F, deja exento de IVA la venta, el arriendo con opción de compra y los (El Rincón Tributario) contratos generales de construcción (cuando no sean por administración) cuando estas ventas, arriendos y contratos sean financiados en todo o en parte por el subsidio entregado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu – Ex Serviu). La segunda parte, del artículo referido,
se hace referencia que se encontrara exento de IVA (El Rincón Tributario) cuando
un tercero (persona natural o jurídica) adquiera o encarga la construcción de
inmuebles (contrato general de construcción) para venderlo o entregarlo en
arriendo con opción de compra a un beneficiario de un subsidio habitacional
del Minvu, siempre cuando conste en el respectivo contrato. En el caso que el tercero, después venda o
entrega en arriendo con opción de compra a personas no beneficiarias del
Subsidio, (El Rincón Tributario) esta
venta o arriendo con opción de compra se afectaran con IVA. |
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Derecho a crédito fiscal
especial por ventas exentas del Art. 12 -F |
Por aquellas ventas de inmuebles exentas de IVA por el Art. 12 letra F del DL 825, de 1975, (El Rincón Tributario) se gozara del beneficio del crédito especial que se estaba dejando de percibir por estar exenta de IVA la operación. Para estos efectos, al precio de venta (excluido el terreno) se aplicara el factor 0,1235 y se obtendrá el crédito especial que se estaba dejando de percibir. Este crédito, se registrara el
código 126 del Formulario 29, y le regirán las normas generales del crédito
especial de las empresas constructoras. (Inciso 1°, Art. 21, DL 910 de 1975) |
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Exención de Limitación de
Montos |
Solo por Contratos generales de construcción que no sean ejecutados por administración, (El Rincón Tributario) celebrados con: ·
Cruz Roja de Chile, ·
Comité Nacional de Jardines Infantiles y Navidad,
·
Consejo de Defensa del Niño, ·
Consejo Nacional de Protección a la Ancianidad, ·
Corporación de Ayuda al Menor -CORDAM, ·
Corporación de Ayuda al Niño Limitado -COANIL, ·
Cuerpo de Bomberos de Chile, ·
Bote Salvavidas · Otras instituciones de beneficencia que gocen de personalidad jurídica, siempre que: ü No persigan
fines de lucro, ü No reciban
subvenciones del Estado, ü Tengan por
único objeto proporcionar ayuda material, exclusivamente (El Rincón
Tributario) en forma gratuita, solamente a personas de escasos recursos
económicos, ü Que de acuerdo
a sus estatutos o a la naturaleza de sus actividades no realicen
principalmente operaciones gravadas con el IVA |
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Obras de instituciones de
beneficencia que gozan exención de límites de monto |
Las obras que se construyan a las instituciones antes señaladas, podrán destinarse exclusivamente (El Rincón Tributario) a los fines propios de la Institución y no podrán enajenarse antes de diez años, los que se contarán desde la fecha de la recepción final de la obra. Salvo que el enajenante reintegre
previamente las cantidades equivalentes al 0,65 no pagado, reajustadas (El
Rincón Tributario) según la variación de la UTM. |
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A quien se emite la factura en
un contrato general de construcción cuando la contraparte es un comité de viviendas |
En el caso de ventas, la factura debe ser emitida al comprador, en tanto que tratándose de prestaciones de servicios este documento debe ser emitido (El Rincón Tributario) al beneficiario del servicio, independientemente que en definitiva sea otro contribuyente quien pague o soporte financieramente tanto el costo del contrato, como su respectivo impuesto. De este modo, si un comité de vivienda encarga la obra, según lo prescrito por el artículo 55° del D.L. 825, de 1974, el Contratista deberá emitir una factura al comité de vivienda cada vez que perciba parte del precio del contrato, (El Rincón Tributario) esto es, en la especie, al momento en que perciba cada uno de los anticipos del subsidio y/o los saldos de precio. (Oficio N° 5.032, de 2005) |
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Cambio de Sujeto Art. 3° DL 825 |
El Art. 3° del D.L. 825 de 1974, le confiere la facultad al SII de cambiar el sujeto pasivo del Impuesto, (El Rincón Tributario) emitiendo para estos efectos la Resolución Nº 46 de 2003, estableciéndose el cambio de sujeto a los contratos de instalación o confección de especialidades ya sea que se efectúen por administración o suma alzada, que formen parte o no de un contrato general de construcción, (El Rincón Tributario) la cual ha sufrido diversas modificaciones siendo la última Resolución vigente la N° 142 del 2005 (Ej. Instalación de moldajes, de fierros, de cerámicas y baldosas, vidrios, hojalaterías, jardines, servicios de estuco, movimientos de tierra, etc.). No obstante aquello, el SII emitió la Resolución N° 39, de 2008, donde excepciona el cambio de sujeto del IVA, (El Rincón Tributario) entre otros los servicios de construcción cuando los contratistas emitan facturas electrónicas. Hoy todos están obligados a emitir
facturas electrónicas por sus servicios, por lo cual no regiría esta figura
de cambio de sujeto, (El Rincón Tributario) salvo que el contratista este
eximido de la emisión de factura electrónica, o se encuentre en la Nómina de
Contribuyentes Sujetos a Retención, establecida en la figura de cambio de
sujeto por incumplimiento tributario dispuesto en la Resolución N° 42, de
2018. |
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Normativa |
Ley N°
18.630, del 23 de julio de 1987 (D.O.) Ley N°
20.259, del 25 de marzo de 2008 (D.O.) Art. 21 de D.L. N° 910, de 1975 Art. 12 letra F de D.L. 825, de
1974 Circular N° 13, de 24 de marzo de
2016 Circular N° 65, de 15 de diciembre
de 2014 Circular N° 39, de 29 de junio de
2009 Circular N° 52, de 15 de
septiembre de 2008 Circular N°
27, de 05 de agosto de 1987 Oficio N°
1039, de 27 de mayo de 2020 Oficio N° 999, de 25 de mayo de
2020 Oficio N° 640, de 27 de marzo de
2020 Oficio N° 462, de 03 de marzo de
2020 Oficio N° 283, de 07 de febrero de
2020 Oficio N° 2187, de 23 de agosto de
2020 Oficio N° 2185, de 23 de agosto de
2020 Oficio N° 1466, de 24 de mayo de
2019 Oficio N° 474, de 07 de febrero de
2019 Oficio N° 1378, de 16 de mayo de
2019 Oficio N° 2804, de 28 de diciembre
de 2018 Oficio N° 2542, de 29 de noviembre
de 2017 Oficio N° 1299, de 09 de junio de
2017 Oficio N° 1209, de 03 de mayo de
2016 Oficio N° 1119, de 24 de abril de
2015 Oficio N° 1566, de 05 de julio de
2011 Oficio N° 349, de 26 de febrero de
2010 Oficio N° 2557, de 14 de agosto de
2009 Oficio N° 668, de 19 de marzo de
2007 Oficio N° 5032, de 21 de diciembre
2005 |
||||||||||||||
Por Juan Carlos
Moscoso G.
