El actual régimen tributario del mayor valor
producto de la enajenación de bienes raíces y de los derechos sobre tales
bienes, se encuentra contemplado respectivamente en la la letra b) e
i) del número 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta. No
obstante, bajo la perspectiva de la reforma tributaria, contenida en la Ley N° 20.780,
publicada en el en el Diario Oficial el 29 de septiembre de 2014, unifico en
una sola letra el tratamiento tributario del mayor valor generado en la
enajenación de bienes raíces y de los derechos sobre tales bienes, conteniendo
ambos casos en la letra b) del número 8 del artículo 17 de la Ley
sobre Impuesto a la Renta.
Conforme a la norma vigente hasta el 31 de
diciembre de 2016, el mayor valor (utilidad) que se produce respecto de la
enajenación de bienes raíces y sobre los derechos sobre bienes raíces, incluido
el reajuste del saldo del precio, podrá ser considerado como una renta afecta
conforme al régimen general de tributación, vale decir, Impuesto de Primera
Categoría e Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional, según sea el
caso, o en su defecto podrá ser considerado este mayor valor un ingreso no
constitutivo de renta, es decir, no pagará impuestos.
Para de determinar, si el mayor valor generado por
la enajenación de un bien raíz se encuentra afecto al pago de impuestos o no,
se deberá estar a lo contemplado en la letra b) del número 8 del artículo 17 de
la Ley sobre Impuesto a la Renta, y en el caso del mayor valor generado por la
enajenación de los derechos o cuotas sobre el bien raíz que se posee en
comunidad, se deberá estar a lo contemplado en la letra i) del número 8 del
artículo previamente citado. A pesar de
la distinción de letras (b – i), que la norma hace para tratar el mayor valor
(utilidad) generado por la enajenación de los bienes raíces o los derechos
sobre tales bienes, el régimen tributario para ambos casos, es exactamente el
mismo.
De las normas previamente mencionada, y en atención
a las normas de relacionamiento, establecidas en el inciso cuarto del número 8
del artículo 17 y de las normas de habitualidad contenidas en el artículo 18,
ambos de la Ley sobre Impuesto a la Renta, se pueden distinguir que no
constituirá renta el mayor valor (utilidad) generado por la enajenación de
bienes o por la enajenación de derechos sobre bienes raíces, cuando se cumplan
las siguientes condiciones copulativamente:
1. Cuando se trate
de bienes raíces situados en territorio nacional.
2. Cuando quien
enajena sea una persona natural o una sociedad de personas constituida
exclusivamente por personas naturales.
3. Cuando el bien
raíz propiamente tal o las cuotas o derechos sobre el bien raíz, no formen
parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de renta efectivas de
la primera categoría determinada mediante contabilidad completa y balance
general.
4. Cuando no se
configure el hecho de habitualidad, contemplado en el inciso tercero del
artículo 18 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
5. Cuando la
enajenación del bien raíz o las cuotas o derechos sobre el bien raíz, no se
efectúe a una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre
relacionado en los términos previstos en el inciso cuarto del número 8, del
artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
6. Que la sociedad
de personas (formada exclusivamente por personas naturales), no se encuentre
obligada en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a
determinar sus rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un
balance general según contabilidad completa.
Además de cumplir con los requisitos anteriores,
cuando la sociedad de personas (formada exclusivamente por personas naturales)
enajenante del bien raíz o de los derechos o cuotas respecto de los bienes
raíces poseídos en comunidad, hayan nacido producto de la división de una
sociedad que debía declarar mediante renta efectiva con contabilidad completa y
balance general, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en
el ejercicio inmediatamente anterior al de la enajenación, se deberá cumplir
con las siguientes condiciones para no afectarse con impuestos:
a) Deberá estar acogida
al régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración
de rentas efectivas según contrato respecto de tales bienes, a lo menos por un
ejercicio comercial previo a la enajenación del bien raíz o de las cuotas
respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad, independientemente del
régimen de tributación que afecte a la sociedad dividida en el ejercicio en que haya tenido
lugar la enajenación, o en el inmediatamente anterior a ésta.
b) Respecto de promesas
de ventas o arriendos con opción de compra sobre un bien raíz o de las cuotas
respecto de los bienes raíces poseídos en comunidad, la sociedad escindida o
naciente, deberá estar acogida por al menos dos ejercicios comerciales al
régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración de rentas
efectivas según contrato,
independientemente del régimen de tributación que afecte a la sociedad dividida
en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en el inmediatamente
anterior a ésta.
Cabe destacar, que en los dos casos mencionados
previamente (letra a y b), los bienes raíces o las cuotas respecto de los
bienes raíces poseídos en comunidad, no deben formar parte del activo de empresas que
declaren cualquier clase de rentas efectivas de la Primera Categoría sobre la
base de un balance general según contabilidad completa, en el ejercicio en que
se efectúa la enajenación, de lo contrario, el mayor valor igualmente se
gravaría bajo el régimen general.
A consecuencia de no cumplirse las condiciones
mencionadas precedentemente, entonces el mayor valor producto de la enajenación
de un bien raíz o de las cuotas o derechos sobre tales bienes, se puede ver
afecto al régimen general de tributación, esto es, Impuesto de Primera
Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional, según sea el caso.
A partir del 1° de enero de 2017, entran a regir
las nuevas normas sobre enajenación de bienes raíces y de las cuotas o derechos
sobre tales de tales bienes, no obstante lo anterior, respecto de aquellos
bines raíces y derechos sobre tales bienes adquiridos hasta el 31 de diciembre
de 2003, y que se enajenen a partir del 1° de enero de 2017, se regirán por las
normas vigentes hasta el 31 de diciembre 2016.
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