Tratamiento tributario de los gastos que incurre el arrendatario de un inmueble en su habilitación o acondicionamiento

Es común que muchos arrendatarios incurran en desembolsos sobre el inmueble que arriendan, con el objeto de habilitarlos o acondicionarlos como oficina, local de venta, bodega u otros relativos a su giro  o actividad, y que según se estableció en el contrato de arriendo son de cargo del arrendatario, por lo tanto no están sujetos a devolución o reintegro, total o parcial del desembolso.

Desde el punto de vista fiscal, para establecer el tratamiento tributario que se le deben dar a estos desembolsos por parte del arrendatario, es necesario distinguir primeramente entre aquellos desembolsos que tienen por objeto habilitar o acondicionar el inmueble para mantenerlo en buenas condiciones, sin agregar un mayor valor al bien raíz, y aquellas erogaciones que tienen como propósito mejorar el estado de dichos inmuebles, aumentando su valor, todo esto de acuerdo  a las instrucciones impartidas por el Servicio de Impuestos Internos a través del Circular N° 53, del 04 de mayo de 1978.

Es así que el Servicio, estableció que se debe distinguir, entre “Reparaciones locativas”, “Reparaciones o mejoras necesarias” y por “Mejoras Útiles”, con el objeto de establecer el tratamiento tributario de estos desembolsos, en virtud de esto, se presenta la siguiente tabla resumen del tratamiento tributario de tales erogaciones.

·              Reparaciones locativas

·              Reparaciones o mejoras necesarias

·              Mejoras Útiles

Desembolso	Concepto	Tratamiento Tributario
Reparaciones locativas	Son aquellas que tienen por objeto subsanar los deterioros que correspondan a un normal uso y goce de la cosa arrendada, como ser: descalabro de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.	El gasto en que se incurra por este concepto tiene el carácter de necesario para producir la renta y, en consecuencia, puede rebajarse de la renta bruta en el ejercicio en que se pague o adeude, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 31 de la Ley de la Renta.
Reparaciones o mejoras necesarias	Son aquellas que tienen por finalidad reparar inmuebles que se arriendan en mal estado. Estas persiguen mantener el inmueble en mínimas condiciones de uso, sin agregarle un valor importante al mismo, como ser: pintura de un inmueble, reparación de pisos o cambios de alfombras, en que por la naturaleza de la actividad comercial o industrial están expuestos a un desgaste rápido, que hacen indispensable su reparación o reposición en forma esporádica, etc.	Igual al caso anterior (gasto ordinario y común, necesario para producir la renta).
Mejoras útiles	Son aquellas necesarias y considerables, que tienen por objeto habilitar, remodelar o acondicionar un inmueble, agregando un valor importante al mismo. Este mayor valor que adquiere el inmueble y que aparece representado por las instalaciones de muros o paredes divisorias para separar ambientes, cambios de ventanales, arreglos de pavimentos interiores y exteriores, cambios de cañerías, instalación de ductos y otros, constituyen propiamente las mejoras útiles introducidas al inmueble que aumentan su valor comercial.	Estas mejoras, revisten el carácter de inmueble por adherencia, es decir, de aquellos que no pueden separarse sin detrimento de la cosa arrendada, pasan de pleno derecho y en el instante mismo de efectuarse a dominio del arrendador, de acuerdo con lo que generalmente se estipula por las partes. De este modo, no podría dárseles a este tipo de mejoras el carácter de bienes del activo fijo o inmovilizado del arrendatario, pues el dominio de ellos no les pertenece, aun cuando se aprovechen o beneficien con ellos durante el período de vigencia del contrato. Sin embargo, atendida la naturaleza y finalidad de estas mejoras, tales desembolsos deben tener el tratamiento establecido en el número 9 del artículo 31 de la Ley de la Renta, que se refiere, entre otros, a los gastos de puesta en marcha que dicen relación directa con aquellos que es necesario incurrir con motivo de la iniciación de una actividad empresarial. De acuerdo con la citada norma, estos gastos deben ser amortizados en un lapso de seis ejercicios comerciales consecutivos, contados desde que se generaron dichos gastos o desde el año en que se comience a generar ingresos, cuando este hecho sea posterior a la fecha en que se originaron los desembolsos.