miércoles, 5 de diciembre de 2012

Tributación de la enajenación de bienes raíces


El tratamiento tributario de la enajenación de bienes raíces, tanto agrícolas como no agrícolas, se encuentra regulada en el artículo 17, N° 8, letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 18 de la ley comentada, en la cual se establece  que el mayor valor que se produce respecto de la enajenación de bienes raíces,  incluido el reajuste del saldo del precio, podrá ser considerado como una renta afecta al Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional, según sea el caso, o en su defecto este mayor valor podrá ser considerado un ingreso no renta.  

Hasta el 31 de diciembre de 2012, la letra b) del número 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, señala:

“b) Enajenación de bienes raíces, excepto aquellos que forman parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva  en la Primera Categoría”.

De la norma transcrita, y atención a lo establecido en los incisos cuarto del N° 8 del artículo 17 y del artículo 18, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, se puede desprender que el mayor valor obtenido de la enajenación de bienes raíces, tendría el carácter de ingreso no constitutivo de renta, salvo que:

a)   El bien raíz forme parte del activo de empresas que declaren su renta efectiva en la Primera Categoría.

b)      La enajenación es realizada a una persona relacionada.

c)    La operación representa el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente.

En cualquiera de estas tres situaciones mencionadas, el mayor valor producto de la enajenación de los bienes raíces se afectaban con el Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional, según domicilio o residencia del contribuyente.

A partir del 1°de enero del año 2013, la letra b) del número 8 del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, modificada por la Ley 20.630, del 27 de septiembre de 2012 (reforma tributaria), preceptua lo siguiente:

“b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa. Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendarios en que deberá estar acogido a los citados regímenes para dichos efectos”.

De lo transcrito, y atención a lo establecido en los incisos cuarto del N° 8 del artículo 17 y del artículo 18, de la Ley sobre Impuesto a la Renta, se puede establecer que no constituirá renta el mayor valor generado por la enajenación de bienes raíces situados en Chile, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones copulativamente:

a)      Cuando quien enajena sea una persona natural o una sociedad constituida exclusivamente por personas naturales.

b)      Cuando el bien raíz no  forme parte del activo de empresas que declaren cualquier clase  de renta efectivas de la primera categoría determinada mediante contabilidad completa y balance general.

c)  Que la sociedad de personas, no se encuentre obligada en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.

d)     Cuando no se configure el hecho de habitualidad.

e)  Cuando la enajenación del bien raíz no se efectúe a una empresa o sociedad con la cual el enajenante se encuentre relacionado.

Además de lo anterior, cuando la sociedad de personas enajenante del bien raíz, haya nacido producto de la división de una sociedad que debía declarar mediante renta efectiva con contabilidad completa y balance general, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación, o en el ejercicio inmediatamente anterior al de la enajenación, se deberá cumplir con las siguientes condiciones para no afectarse con impuestos:

a.  Deberá estar acogida  al régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración de rentas efectivas según contrato respecto de los bienes, a lo menos por un ejercicio comercial antes de la enajenación del bien raíz.

b.   Respecto de promesas de ventas o arriendos con opción de compra sobre un bien raíz, la sociedad escindida o naciente, deberá estar acogida por al menos dos ejercicios comerciales al régimen de renta presunta, contabilidad simplificada o mediante declaración de rentas efectivas según contrato.


Por Juan Carlos Moscoso G.



1 comentario:

  1. Estimado Juan Carlos, en algun caso la enajenacion de un bien raiz queda afecta a Global Complementario?

    Muchas gracias
    Atte
    Felipe Olivares

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