El Crédito Especial de las Empresas Constructoras (CEEC)

La actividad de la construcción constituye una actividad gravitante en la economía del país, (El Rincón Tributario) por tal motivo se les quiso beneficiar como contribuyentes del IVA, con el objeto de recuperar créditos fiscales, es así, que a partir de octubre de 1987, la venta de inmuebles efectuado por la empresa constructora se encontraría afecta a IVA, (El Rincón Tributario) sólo respecto de los inmuebles que la empresa constructora haya construido totalmente ella o que un tercero haya construido parcialmente para ella, así lo estableció el legislador a través de la Ley N° 18.630, del 23 de julio de 1987 (D.O.).

Lo malo de esta medida, que a parir de octubre de 1987, (El Rincón Tributario) las personas al adquirir su casa habitación tendrían que pagar un sobre precio que corresponde a la tasa del IVA, encareciéndose el valor de la vivienda. Para solucionar en cierto grado esto, la Ley N° 18.630, modifica el texto del Art. 21 del Decreto Ley N° 910, de 1975, (El Rincón Tributario) estableciéndose un descuento en favor del contribuyente, señalándose que las personas que adquieran una casa habitación o realicen un contrato general de construcción destinado a la habitación, mientas no sea por administración (es decir mande a construir su casa), solamente pagaran el 35% del IVA de operación, es decir tendrán un descuento del 65% del IVA. Claro que actualmente existen limitaciones y montos que veremos más (El Rincón Tributario) adelante. 

Cabe señalar que este descuento se produce, sólo cuando se compra directamente a la empresa constructora, (El Rincón Tributario) o se efectúe de manera directa un contrato general construcción con la empresa constructora. Lamentablemente la generalidad de los contribuyentes no le compra a la empresa constructora, sino que el inmueble lo adquiere en la empresa inmobiliaria donde se paga el 100% del IVA de la operación.

En la práctica este beneficio no favorecido a la generalidad de los contribuyentes,  sino que este beneficio (El Rincón Tributario) ha sido utilizado por las empresas inmobiliarias cuando le adquieren los inmuebles a la empresas constructoras pagando solo el 35% del IVA (cuando cumplan los requisitos de montos) y además se benefician con 100% del IVA como crédito fiscal a pesar de haber pagado el 35% de IVA (Art. 23, N° 6 de D.L. 825, de 1974), (El Rincón Tributario)posteriormente la empresa inmobiliaria venderá los inmuebles con el 100% del IVA de la operación y adicionalmente sobre el margen de utilidad de la empresa inmobiliaria.

Ahora bien aquella parte descontada de la venta o del contrato general de construcción, lo recupera la empresa constructora como un crédito, (El Rincón Tributario) y este es el denominado “Crédito Especial de las Empresas Constructoras” (C.E.E.C.).

Se recomienda leer la publicación “Crédito Especial Empresas Constructoras y la Reforma Tributaria”, publicada el 16 de septiembre de 2016. A continuación, describiremos las características limitaciones propias de este crédito en la siguiente tabla a modo expositivo:

Crédito Especial de las Empresas Constructoras (Art. 21, D.L. N° 910, de 1975)
En que consiste el beneficio	Respecto de las ventas de inmuebles habitacionales y los contratos generales (El Rincón Tributario) de construcción (que no sea por administración) destinados a la habitación que efectúen las empresas constructoras, y cuyo valor de venta o contrato no supere 2.000 UF, se deducirá el 65% del IVA de la operación, pero con tope de 225 UF. Ese IVA no pagado en la factura, (El Rincón Tributario) la empresa constructora lo recuperará como un crédito especial anotándose en el código 126 del Formulario 29. El fundamento de este beneficio, era establecer una disminución en el precio de venta de inmuebles habitacionales (El Rincón Tributario)  y de los contratos generales de construcción destinados a la habitación. FACTURA XXX Precio Neto 1.000 IVA 190 Deducción 65% IVA 123,5   1.066,5 Terreno 300 Total 1.366,5 Nota: los terrenos jamás se encontraran afectos a IVA (véase art. 2 de DL 825, de 1974)
Limitaciones de montos	A partir de julio de 2009, existen limitaciones en cuanto al valor de monto de venta de los inmuebles o (El Rincón Tributario) de los contratos generales de construcción, estableciéndose un valor de 4.500 UF. Del mismo modo se estableció un tope respecto del monto del crédito de 225 UF por inmueble. A partir, del 1° de enero de 2017, se encuentran las siguientes limitaciones de montos:  ·         Venta de bienes corporales inmuebles destinados a la habitación, construidas por una empresa constructora, cuyo valor neto de venta no exceda de 2.000 UF (incluido terreno) y con tope de crédito de 225 UF por vivienda. ·         Contratos generales de construcción que no sean por administración, destinados a la habitación, cuyo valor del contrato no exceda de 2.000 UF (sin terreno) y con tope de crédito de 225 UF, por vivienda construida.
Contratos excluidos del beneficio	La Ley Nº 20.259, de 2008, de forma expresa excluyo del beneficio, los siguientes contratos: ·         Ampliación ·         Modificación ·         Reparación o mantenimiento. ·         Urbanización de terrenos. Esta limitación no se aplicará cuando (El Rincón Tributario) los contratos referidos, recaigan exclusivamente sobre viviendas sociales, con un valor de tasación de hasta UF 400 (artículo 3, DL Nº 2.552 de 1979).
Tienen topes los contratos de ampliación, modificación,  reparación  o mantenimiento  y urbanización en el caso de viviendas sociales	Los topes (2.000 UF y 225 UF) establecidos en el inciso primero del Art. 21° afectan sólo a las operaciones allí establecidas, cuando son efectuadas por empresas constructoras, (El Rincón Tributario)  es decir, son aplicables solamente cuando se trate de la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos, o bien, de contratos generales de construcción, (El Rincón Tributario) que no sean por administración, cuyo objeto sea la construcción de viviendas con el mismo fin. Por los cual los referidos topes no son aplicables cuando se trate de contratos de construcción,  (El Rincón Tributario) que no sean por administración, cuyo objeto sea la ampliación, modificación, reparación o mantenimiento y la urbanización de terrenos, cuando tales contratos estén destinados a la viviendas sociales, con un valor de tasación de hasta UF 400 (artículo 3, DL Nº 2.552 de 1979, (El Rincón Tributario)  ya que en el inciso cuarto, del Art. 21°, del D.L. N° 910, donde se otorga el beneficio a este tipo de contratos, la ley no estableció límite alguno. (Oficio N° 349, de 2010)
Que tipos de dependencias se incluyen en el concepto de inmuebles para la habitación	Dentro del concepto de inmuebles para la habitación se incluyen otro tipo de dependencias, (El Rincón Tributario)  siempre que: ·         Sean necesarias y tengan una relación directa con el inmueble destinado a la habitación, como son por ejemplo  estacionamientos y bodegas; ·         El inmueble destinado a la habitación, debe constituir la obra principal del contrato; y ·         El total de los inmuebles se encuentre amparada por un mismo permiso de edificación (El Rincón Tributario).
Estacionamientos y Bodegas	También se gozara del beneficio respecto de los estacionamientos y bodegas, (El Rincón Tributario)  incluidos en la adquisición de inmuebles habitacionales o contrato general de construcción destinado al a habitación, cuyo valor de venta o contrato no exceda de 2000 UF. Siempre y cuando estas dependencias directas (estacionamientos y bodegas), tampoco superen, individualmente, las 2.000 UF   (Oficio N° 283, de 2020 y Oficio N° 999, de 2020).
Donde Reconoce el Crédito Especial	El crédito se reconoce en el código 126, del Formulario 29.
Que sucede con el remanente de Crédito Especial	·         El eventual remanente de Crédito especial, podrá ser imputado a otros impuestos de retención o recargo que deban pagarse en esa misma fecha (El Rincón Tributario), Código 128 del F29. ·         Si continúa existiendo remanente de Crédito especial, se podrá imputar a los referidos impuestos del mes siguiente (reajustado), Código 130 del F29. ·         El saldo (reajustado) que aún quedaré al mes de diciembre de cada año, tendrá el carácter de pago provisional (devolución), Código 83, de F22 (El Rincón Tributario).
Modificaciones de Contratos generales de construcción	Si las modificaciones efectuadas a contratos generales de construcción con posterioridad a su celebración son menores, dichas modificaciones no afectan la forma de tributar, (El Rincón Tributario) que para todos los efectos será la aplicada al momento de su celebración. Si las modificaciones implican un cambio sustancial del objeto del contrato, de forma tal que ellas (El Rincón Tributario) signifiquen la construcción de un inmueble distinto al originalmente pactado construir, se entiende que hay un nuevo contrato general de construcción, en cuyo caso deberá regirse por la normativa tributaria vigente al momento de celebrarse dichas modificaciones. Ello ocurrirá, por ejemplo, si se modifica el contrato celebrado cambiando la obligación original de construir una vivienda por la de construir dos o más. Lo mismo sucederá si en el contrato general de construcción (El Rincón Tributario) se conviene la construcción de una vivienda y, con posterioridad, se modifica dicha obligación en términos de construir un edificio y no la vivienda originalmente convenida. (Oficio N° 2804, de 2018)
Exención de IVA Art. 12 F DL 825	La primera parte del Art. 12 letra F, deja exento de IVA la venta, el arriendo con opción de compra y los (El Rincón Tributario) contratos generales de construcción (cuando no sean por administración)  cuando estas ventas, arriendos y contratos sean financiados en todo o en parte por el subsidio entregado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu – Ex Serviu). La segunda parte, del artículo referido, se hace referencia que se encontrara exento de IVA (El Rincón Tributario) cuando un tercero (persona natural o jurídica) adquiera o encarga la construcción de inmuebles (contrato general de construcción) para venderlo o entregarlo en arriendo con opción de compra a un beneficiario de un subsidio habitacional del Minvu, siempre cuando conste en el respectivo contrato.  En el caso que el tercero, después venda o entrega en arriendo con opción de compra a personas no beneficiarias del Subsidio, (El Rincón Tributario)  esta venta o arriendo con opción de compra se afectaran con IVA.
Derecho a crédito fiscal especial por ventas exentas del Art. 12 -F	Por aquellas ventas de inmuebles exentas de IVA por el Art. 12 letra F del DL 825, de 1975, (El Rincón Tributario) se gozara del beneficio del crédito especial que se estaba dejando de percibir por estar exenta de IVA la operación. Para estos efectos, al precio de venta (excluido el terreno) se aplicara el factor 0,1235 y se obtendrá el crédito especial que se estaba dejando de percibir. Este crédito, se registrara el código 126 del Formulario 29, y le regirán las normas generales del crédito especial de las empresas constructoras.  (Inciso 1°, Art. 21, DL 910 de 1975)
Exención de Limitación de Montos	Solo por Contratos generales de construcción que no sean ejecutados por administración, (El Rincón Tributario)  celebrados con: ·         Cruz Roja de Chile, ·         Comité Nacional de Jardines Infantiles y Navidad, ·         Consejo de Defensa del Niño, ·         Consejo Nacional de Protección a la Ancianidad, ·         Corporación de Ayuda al Menor -CORDAM, ·         Corporación de Ayuda al Niño Limitado -COANIL, ·         Cuerpo de Bomberos de Chile, ·         Bote Salvavidas ·         Otras instituciones de beneficencia que gocen de personalidad jurídica, siempre que: ü  No persigan fines de lucro, ü  No reciban subvenciones del Estado, ü  Tengan por único objeto proporcionar ayuda material, exclusivamente (El Rincón Tributario) en forma gratuita, solamente a personas de escasos recursos económicos, ü  Que de acuerdo a sus estatutos o a la naturaleza de sus actividades no realicen  principalmente operaciones gravadas con el IVA
Obras de instituciones de beneficencia que gozan exención de límites de monto	Las obras que se construyan a las instituciones antes señaladas, podrán destinarse exclusivamente (El Rincón Tributario)  a los fines propios de la Institución y no podrán enajenarse antes de diez años, los que se contarán desde la fecha de la recepción final de la obra. Salvo que el enajenante reintegre previamente las cantidades equivalentes al 0,65 no pagado, reajustadas (El Rincón Tributario) según la variación de la UTM.
A quien se emite la factura en un contrato general de construcción cuando la contraparte es un comité de viviendas	En el caso de ventas, la factura debe ser emitida al comprador, en tanto que tratándose de prestaciones de servicios este documento debe ser emitido (El Rincón Tributario) al beneficiario del servicio, independientemente que en definitiva sea otro contribuyente quien pague o soporte financieramente tanto el costo del contrato, como su respectivo impuesto. De este modo, si un comité de vivienda encarga la obra, según lo prescrito por el artículo 55° del D.L. 825, de 1974, el Contratista deberá emitir una factura al comité de vivienda cada vez que perciba parte del precio del contrato, (El Rincón Tributario) esto es, en la especie, al momento en que perciba cada uno de los anticipos del subsidio y/o los saldos de precio. (Oficio N° 5.032, de 2005)
Cambio de Sujeto Art. 3° DL 825	El Art. 3° del D.L. 825 de 1974, le confiere la facultad al SII de cambiar el sujeto pasivo del Impuesto, (El Rincón Tributario) emitiendo para estos efectos la Resolución Nº 46 de 2003, estableciéndose el cambio de sujeto a los contratos de instalación o confección de especialidades ya sea que se efectúen por administración o suma alzada, que formen parte o no de un contrato general de construcción, (El Rincón Tributario) la cual ha sufrido diversas modificaciones siendo la última Resolución vigente la N° 142 del 2005 (Ej. Instalación de moldajes, de fierros, de cerámicas y baldosas, vidrios, hojalaterías, jardines, servicios de estuco, movimientos de tierra, etc.). No obstante aquello, el SII emitió la Resolución N° 39, de 2008, donde excepciona el cambio de sujeto del IVA, (El Rincón Tributario) entre otros los servicios de construcción cuando los contratistas emitan facturas electrónicas. Hoy todos están obligados a emitir facturas electrónicas por sus servicios, por lo cual no regiría esta figura de cambio de sujeto, (El Rincón Tributario) salvo que el contratista este eximido de la emisión de factura electrónica, o se encuentre en la Nómina de Contribuyentes Sujetos a Retención, establecida en la figura de cambio de sujeto por incumplimiento tributario dispuesto en la Resolución N° 42, de 2018.
Normativa	Ley N° 18.630, del 23 de julio de 1987 (D.O.) Ley N° 20.259, del 25 de marzo de 2008 (D.O.) Art. 21 de D.L. N° 910, de 1975 Art. 12 letra F de D.L. 825, de 1974 Circular N° 13, de 24 de marzo de 2016 Circular N° 65, de 15 de diciembre de 2014 Circular N° 39, de 29 de junio de 2009 Circular N° 52, de 15 de septiembre de 2008 Circular N° 27, de 05 de agosto de 1987 Oficio N° 1039, de 27 de mayo de 2020 Oficio N° 999, de 25 de mayo de 2020 Oficio N° 640, de 27 de marzo de 2020 Oficio N° 462, de 03 de marzo de 2020 Oficio N° 283, de 07 de febrero de 2020 Oficio N° 2187, de 23 de agosto de 2020 Oficio N° 2185, de 23 de agosto de 2020 Oficio N° 1466, de 24 de mayo de 2019 Oficio N° 474, de 07 de febrero de 2019 Oficio N° 1378, de 16 de mayo de 2019 Oficio N° 2804, de 28 de diciembre de 2018 Oficio N° 2542, de 29 de noviembre de 2017 Oficio N° 1299, de 09 de junio de 2017 Oficio N° 1209, de 03 de mayo de 2016 Oficio N° 1119, de 24 de abril de 2015 Oficio N° 1566, de 05 de julio de 2011 Oficio N° 349, de 26 de febrero de 2010 Oficio N° 2557, de 14 de agosto de 2009 Oficio N° 668, de 19 de marzo de 2007 Oficio N° 5032, de 21 de diciembre 2005

 

 

Por Juan Carlos Moscoso G.