La nueva norma establece que formará parte del
costo (valor de adquisición), todos aquellos desembolsos incurridos en mejoras
que hayan aumentado el valor del bien, ya sea que estas mejoras sean efectuadas
por el enajenante o por un tercero, siempre y cuando estas mejoras pasen a
formar parte de la propiedad del enajenante y hayan sido declaradas ante el
Servicio de Impuestos Internos, para ser incorporadas en la determinación del
avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial,
con anterioridad a la enajenación. Cabe destacar que estas mejoras
deberán ser declaradas en la oportunidad y forma que establezca el Servicio de
Impuestos Internos mediante resolución.
La anterior norma (vigente hasta el 31 de
diciembre de 2016), establecía que si se cumplían ciertos requisitos de manera
copulativa, el total del mayor valor generado por la enajenación de tales
bienes, constituiría un ingreso no renta. Al amparo de la nueva norma, se
establece que si se cumplen ciertos requisitos de manera copulativa, solamente
una parcialidad del mayor valor en principio constituirá un ingreso no renta
(hasta 8.000 UF), y la diferencia (excedente de 8.000 UF) deberá tributar con el
Impuesto Global Complementario o en su defecto se afectará con un Impuesto Único
Sustitutivo, del impuesto personal.
Los requisitos copulativos para que el mayor
valor constituya en principio un ingreso no renta, son los siguientes:
a)
Los
bienes raíces deben estar situados en territorio nacional (Chile).
b)
Si se trata de derechos o cuotas sobre bienes
raíces, estos deben recaer sobre bienes situados en Chile.
c)
La enajenación debe ser efectuada por
personas naturales con domicilio o residencia en Chile y que no determinen el
Impuesto de Primera sobre rentas efectivas.
d)
Debe existir entre la adquisición y
enajenación de tales bienes un año o más.
e)
En caso de subdivisión de terrenos urbanos o
rurales, o en la venta de pisos o departamentos, si la enajenación de tales
bienes se efectúa a contar del 5 año de la subdivisión o adquisición, según sea
el caso.
f)
Cuando la enajenación del bien raíz o de los derechos o cuotas de bienes
raíces poseídos en comunidad, no se efectúe a una empresa o sociedad con la
cual el enajenante se encuentre relacionado en los términos previstos en el
nuevo inciso segundo del número 8, del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a
la Renta.
La nueva norma establece que no constituirá
renta, el mayor valor que no supere el monto de 8.000 UF, considerando el
conjunto de enajenaciones realizadas por
el contribuyente, siempre que se cumplan además los requisitos antes
mencionados. Cabe destacar que para los efectos de computar el límite antes
señalado, el Servicio de Impuestos Internos deberá mantener a disposición de
los contribuyentes los antecedentes que
disponga sobre las enajenaciones realizadas, esto por cada contribuyente
(prontuario de enajenaciones).
Ahora bien, en
el caso que el mayor obtenido en la enajenación de uno o más bienes raíces o derechos
sobre tales bienes, en su conjunto, exceda el límite de 8.000 UF, este
excedente se afectará en el año que se produzca tal hecho. En este evento, el
contribuyente podrá elegir alguna de las siguientes formas de tributación:
i)
Aplicar
el Impuesto Global Complementario, ya sea sobre la base de la renta percibida o
devengada, a elección del contribuyente, o en su defecto,
ii)
Aplicar
al excedente producido, un impuesto único sustitutivo con tasa del 10%, sobre
la base percibida, en remplazo del impuesto global complementario.
Recordemos, que este excedente no se afectara
con impuesto Adicional, toda vez que este tratamiento está condicionado a
personas con domicilio o residencia en Chile, en el caso que el enajenante no
tuviera domicilio o residencia en Chile, el total del mayor valor generado en
la enajenación de tales bienes se afectarían con el régimen general, vale
decir, Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Adicional.
Ejemplo:
Si el mayor valor generado en la enajenación de
un bien raíz es equivalente a 8.200 UF, se deberá tributar de la siguiente
forma:
8.000 UF
|
è
|
Ingreso no Renta
|
200 UF
|
è
|
Afecto a Impuesto Global Complementario o
Impuesto Sustitutivo tasa 10%
|
8.200 UF
|
è
|
Total Mayor valor
|
Para el
cálculo del Impuesto Global Complementario, el contribuyente podrá declarar a
su libre elección sobre la base renta percibida o devengada, no obstante lo
anterior, si se opta por declarar sobre base devengada se deberán aplicar las
siguientes reglas:
(1)
El
mayor valor deberá declararse en el
mismo ejercicio en el cual se devenga, o
(2)
El
mayor valor se entenderá devengado, durante los años en que las pertenecías
mineras o derechos de agua que se enajenan han estado en poder del enajenante,
con un máximo de 10 años, en caso de ser superior. Cabe consignar, que las fracciones de meses
se consideraran un año completo.
En el caso que el mayor valor
se vea afecto a impuestos, la nueva norma establece que en el caso que los bienes
raíces o derechos sobre estos bienes, sean adquiridos por sucesión por causa de
muerte, el contribuyente podrá deducir, en la proporción que le corresponda,
como crédito en contra del impuesto global complementario o impuesto único
sustitutivo, el impuesto sobre las asignaciones por causa de muerte de la ley
N° 16.271 (Ley sobre Impuesto a la Herencia, Asignaciones y Donaciones) pagado
sobre dichos bienes.
Cabe destacar que esta norma
aplica sobre los bienes raíces, adquiridos a partir del 1° de enero de 2004, y
que se enajenan a parir del 1° de enero de 2017. Todos aquellos bienes raíces adquiridos
hasta el 31 de diciembre de 2003 se regirán por la norma vigente hasta el 31 de
diciembre de 2016.
Se recomienda ver la publicación
del 31 de julio de 2015, sobre “Tributación de bienes raíces pre reformatributaria”.
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