Nuevo criterio del SII para emisión de facturas exentas en arriendo de inmuebles

Bajo mi experiencia como Consultor Tributario, una de las consultas más frecuentes en materia tributaria gira en torno a la (El Rincón Tributario) emisión de facturas en el arrendamiento de inmuebles no amoblados con destino habitacional. Muchos propietarios, administradores y corredores de propiedades se preguntan: ¿Se debe emitir una emitir factura en arriendo exento de IVA?  ¿Y quién es el responsable de la emisión, el propietario o el corredor?

La respuesta hoy por hoy, genera un foco de incertidumbre debido a una tensión creciente entre el espíritu original de las normas y (El Rincón Tributario)  una interpretación literal cada vez más estricta por parte del Servicio de Impuestos Internos (SII) a dichas normas.

Aquí entra juego la Resolución N° 6080, de 10.09.1999, del SII, la cual estableció que los contribuyentes afectos al (El Rincón Tributario) Impuesto al Valor Agregado (IVA) y que tributen conforme al Artículo 20 N° 1, letras a) y b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), y los números 3, 4 y 5 del mismo artículo, estarían obligados a emitir facturas o boletas no afectas o exentas de IVA por las operaciones exentas o no gravadas por este tributo, salvo que dichas operaciones se (El Rincón Tributario) realizaran mediante instrumentos públicos o privados firmados ante notario, conforme a la Resolución N° 6444, de 24.09.1999.

Sin embargo, es crucial recordar que, en 1999, el arrendamiento de bienes raíces no estaba tipificado en las letras a) y b) del N° 1 del Art. 20 LIR, sino en las letras c), d) y f) del mismo numeral, que correspondían (El Rincón Tributario)  a rentas de bienes raíces agrícolas y no agrícolas. En ese contexto, los arrendadores de bienes raíces  no estaban comprendidos en el alcance directo de la Resolución 6080 de 1999, ya que esta se dirigía expresamente a quienes tributaban bajo los números 1, letras a) y b), y los números  3, 4 y 5 todos del  Art. 20 N° 1 LIR.

Este hecho revela un espíritu normativo claro, la Resolución N° 6080 no pretendía obligar a emitir documentos exentos a quienes obtenían rentas de bienes raíces no gravadas con IVA, sino a quienes tenían rentas activas, como aquellas que realizan actividades empresariales o comerciales gravadas por IVA, aunque tuvieran ingresos exentos (por ejemplo, exportadores, bancos, etc.).

La Circular N° 39, de 02.06.2000, del SII, que complementa la interpretación de la Resolución N° 6080 de 1999, ratifica este espíritu al señalar que (El Rincón Tributario) no están obligados a emitir documentos exentos quienes obtienen rentas comprendidas en las letras c), d) y f) del Art. 20 N° 1 LIR, es decir, precisamente quienes obtenían rentas de arrendamiento de bienes raíces, al prescribir: “No estarán obligados a emitir facturas o boletas no afectas o exentas de IVA los contribuyentes que obtengan rentas comprendidas en las letras c), d) y f) del N° 1 del Art. 20 de la LIR.”

Esto confirma que, en el momento de su emisión, la Resolución N° 6080 de 1999, no fue diseñada para incluir al (El Rincón Tributario) arrendamiento de bienes raíces, actividad que históricamente ha sido considerada una renta pasiva, no comercial, y exenta de IVA, conforme al Art. 12 letra e) N° 11 LIVS.

Con la entrada en vigencia de la Ley N° 20.780 de 2014, se produjo una reforma estructural del sistema tributario (El Rincón Tributario) chileno, entre cuyas disposiciones se incluyó la reorganización del Art. 20 N° 1 de la LIR. Dicha reforma trasladó el arrendamiento de bienes raíces desde las letras c), d) y f) a las letras a) y b).

Este cambio fue técnico y estructural, no sustancial. No alteró la naturaleza del arrendamiento como actividad pasiva (El Rincón Tributario)  ni su exención de IVA. Sin embargo, desde el punto de vista literal, ahora los arrendadores que tributan bajo letras a) y b) del Art. 20 N° 1 de la LIR, quedan comprendidos en el ámbito de aplicación de la Resolución N° 6080 de 1999, ya que esta menciona expresamente a quienes tributan bajo esas letras.

Aquí surge la tensión central del análisis: ¿Debe aplicarse la Resolución N° 6080 de 1999 de forma literal, incluyendo a los (El Rincón Tributario) arrendadores de bienes raíces, pese a que el espíritu original de la norma excluía expresamente esta actividad?

El Servicio de Impuestos Internos (SII) ha emitido oficios administrativos clave, como el N° 1962 de 23.06.2022 y el N° 1687 de 27.08.2025, mediante los (El Rincón Tributario) cuales adopta una interpretación literal de la Resolución N° 6080 de 1999.  Ambos oficios, aunque técnicamente correctos en su aplicación literal de la norma, ignoran el contexto histórico y el espíritu de la Resolución 6080, que fue diseñada para otro tipo (El Rincón Tributario)  de actividades, y no para el arrendamiento de bienes raíces u otras actividades pasivas.

Conforme a estas nuevas interpretaciones administrativas del SII, la respuesta sobre la obligación de emitir un documento exento por el arriendo de inmueble, no es sencilla, ya que dependerá del tipo de arrendador, su (El Rincón Tributario) condición tributaria y la forma en que se celebra el contrato. En estos oficios, el SII, establecen con precisión cuándo sí y cuándo no procede emitir una factura exenta o no gravada.

En este sentido, el Oficio N° 1962 de 2022, señala que si el arrendador es una persona jurídica y contribuyente de IVA, y no suscribe el contrato ante notario, debe emitir factura o boleta no afecta o exenta de IVA. Y a (El Rincón Tributario) través, del Oficio N° 1687 de 2025, se confirma que no es el corredor, sino el propietario, quien debe emitir el documento tributario cuando corresponda, y que no se debe emitir documento si el arrendador es persona natural (Art. 39 LIR), no contribuyente de IVA, o si el contrato está suscrito ante notario.

A continuación, te explicamos (El Rincón Tributario)  todo lo que necesitamos saber si emitimos o no un documento exento, bajo estas nuevas interpretaciones del SII.

El arrendamiento de inmuebles no amoblados está exento del IVA, conforme al N° 11 de la letra e) del Art. 12 de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS). Esto significa que, si se emite un documento tributario, no puede ser una factura afecta a IVA, (El Rincón Tributario) sino una factura o boleta exenta o no gravada. Pero debemos precisar, el hecho que la operación esté exenta de IVA no implica que siempre haya obligación de emitir factura.

Entonces ¿Quién está obligado a emitir la factura exenta? Aquí entra en juego la condición del arrendador. No todos los propietarios deben (El Rincón Tributario)  emitir factura. La obligación depende de tres factores clave:

1.- Si el arrendador es persona natural o jurídica

2.- Si está afecto al IVA

3.- Si el contrato se celebra mediante instrumento público o privado firmado ante notario

El Oficio N° 1687 de 2025 del SII aclara que solo deben emitir factura exenta quienes cumplan con los siguientes requisitos:

·         Son contribuyentes de IVA (personas naturales o jurídicas)

·         No han suscrito el contrato de arrendamiento mediante instrumento público o privado firmado ante notario

En cambio, no hay obligación de emitir factura en los siguientes casos:

CASOS EN QUE NO PROCEDE EMITIR FACTURA (Oficio N° 1687 de 27.08.2025)
Situación	¿Se debe emitir factura exenta?	Fundamento
Persona natural (dueño particular)	No	Exento del Impuesto de Primera Categoría, conforme al Art. 39 de la LIR.
Persona jurídica no contribuyente de IVA	No	No está afecta al IVA ni obligada a documentar
Persona natural o jurídica contribuyente de IVA, pero el contrato está firmado ante notario	No	Art. 52 LIVS + Resolución N° 6444, de 1999

Conforme a estas nuevas interpretaciones, la obligación de emitir dicho documento tributario no es absoluta, y depende (El Rincón Tributario) de ciertos factores, principalmente del tipo de arrendador (persona natural o jurídica), su condición tributaria (contribuyente de IVA o no) y del modo en que se formaliza el contrato de arrendamiento.

Solo las personas  jurídicas contribuyentes de IVA, que no usan notario, están obligadas a emitir factura exenta por el arriendo de inmuebles (El Rincón Tributario) no amoblados, conforme a estas nuevas interpretaciones del SII.

Ahora bien, ¿Puede un corredor o administradora emitir la factura exenta? Esta es una pregunta común, especialmente (El Rincón Tributario)  cuando una inmobiliaria gestiona el cobro del arriendo.

Según el Oficio N° 1962 de 2022, sí puede hacerlo, pero solo bajo ciertas condiciones:

·         Debe actuar en calidad de mandatario (mediante un contrato de mandato vigente)

·         La factura debe identificar claramente al mandante (el propietario real)

·         Solo puede emitirla si el propietario está obligado a emitirla (es decir, si es contribuyente de IVA y no firmó ante notario)

Además, el Oficio N° 1687 de 2025 es enfático, al señalar que el corredor no debe emitir la factura exenta si el propietario (El Rincón Tributario) no está obligado a hacerlo. La obligación siempre recae en el arrendador, no en el intermediario.

Respecto de los honorarios del corredor se deberá emitir una factura afecta a IVA, en efecto, los servicios de (El Rincón Tributario) corretaje o administración sí están gravados con IVA. Por lo tanto, el corredor debe emitir una factura afecta a IVA por sus honorarios, independientemente de que el arriendo en sí esté exento. Este punto está claro (El Rincón Tributario)  en ambos oficios: el hecho de que el arriendo sea exento no afecta la tributación de los servicios del intermediario.

En general, el arrendador (propietario del inmueble) es quien tiene la obligación de emitir el documento (El Rincón Tributario) tributario cuando corresponda. Sin embargo, si existe una relación de mandato (por ejemplo, un corredor o sociedad administradora que actúa en nombre y por cuenta del propietario), el mandatario puede emitir la factura o boleta exenta, identificando claramente al mandante (propietario) como el sujeto pasivo de la operación.

En conclusión:

·         Si el propietario es una persona natural, la renta por arriendo de bienes raíces no agrícolas está exenta del impuesto (El Rincón Tributario)  de primera categoría, conforme al Art. 39 LIR (Persona natural sin inicio de actividades ante el SII), por lo que no está obligado a emitir documento tributario alguno, salvo que sea contribuyente de IVA y no use instrumento notarial.

·         Si el arrendador es una persona jurídica, y es contribuyente de IVA, sí está obligada a emitir factura exenta, salvo que el contrato se haya celebrado (El Rincón Tributario) mediante instrumento público o privado firmado ante notario.

·         Además, cuando el corredor o administrador cobra honorarios por su gestión, esos servicios sí están gravados con IVA y (El Rincón Tributario)  deben ser documentados con factura afecta a IVA, independientemente de la exención del arriendo.

En conclusión, se debe señalar que el arriendo de inmuebles no amoblados se encuentra exento de IVA, por lo que no se emite factura afecta, sino factura o boleta exenta o no gravada si hay obligación de documentar.

La obligación de emitir depende del tipo de arrendador y de cómo se formaliza el contrato. De este modo las personas naturales no están (El Rincón Tributario) obligadas a emitir documento tributario por este tipo de arriendo. Solo las personas jurídicas contribuyentes de IVA deben emitir factura exenta, salvo que el contrato esté firmado ante notario.

A pesar de la nueva interpretación literal que ha adoptado el SII mediante los oficios N° 1962 de 2022 y N° 1687 de 2025, en relación con la Resolución N° 6080 de 1999, debemos considerar dichas interpretaciones como criterios (El Rincón Tributario) vigentes para efectos de determinar la correcta documentación tributaria en contratos de arrendamiento de inmuebles exentos.

En este contexto, y de acuerdo con lo señalado en los oficios mencionados, corresponde evaluar si procede la emisión de un documento tributario (El Rincón Tributario) exento o no gravado, considerando la naturaleza del bien arrendado y el tratamiento tributario que el SII ha establecido en sus pronunciamientos recientes.

 

Por Juan Carlos Moscoso G.